>>>東奧品質(zhì)—2017稅務(wù)師考試精品保障班火熱招生中!<<<

>>>進入東奧會計在線稅務(wù)師頻道--開始學習!<<<

2017稅務(wù)師《稅法一》知識點：轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理

　　【東奧小編】現(xiàn)階段進入2017年稅務(wù)師考試備考預習期，是梳理稅務(wù)師考試考點的寶貴時期，我們一起來學習2017《稅法一》知識點：轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理。

　　根據(jù)《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年第14號)納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)的稅收征管按以下規(guī)定執(zhí)行：

　　(一)適用范圍

　　納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，適用以下規(guī)定。

　　不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目不適用以下規(guī)定。

　　(二)計稅依據(jù)及稅率、征收率的運用

　　1.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅;也可以選擇適用一般計稅方法計稅。

　　銷售不動產(chǎn)稅率為11%

　　簡易計稅征收率為5%

　　計稅規(guī)則歸納為：

　　(1)轉(zhuǎn)讓直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債得來的不動產(chǎn)

　　(2)自建的不動產(chǎn)

　　2.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)的，適用一般計稅方法計稅，計稅規(guī)則歸納為：

　　3.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)的(除個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房)，適用簡易計稅方法計稅，計稅規(guī)則歸納為：

　　4.個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房

　　(1)個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

　　(2)個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

　　【相關(guān)鏈接】個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

　　個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

　　【例題·計算題】王某銷售購買的普通住宅(不足2年,原購買價80萬元)，含稅銷售額100萬元，征收率5%，應(yīng)繳納增值稅：

　　不含增值稅收入=1000000/(1+5%)=952380.95(元)

　　應(yīng)納增值稅=952380.95×5%=47619.05(元)。

　　個體工商戶應(yīng)按照本條規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

　　其他個人應(yīng)按照本條規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。

　　5.其他個人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)

　　(1)以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用作為預繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為：

　　應(yīng)預繳稅款=全部價款和價外費用÷(1+5%)×5%

　　(2)以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額作為預繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為：

　　應(yīng)預繳稅款=(全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價)÷(1+5%)×5%

　　其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按照以上計算方法計算應(yīng)納稅額并向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。

　　(三)扣減稅款的憑證要求

　　納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應(yīng)當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指(多選)：

　　1.稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。

　　2.法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。

　　3.國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

　　(四)發(fā)票的開具

　　1.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申請代開。

　　2.納稅人向其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。

　　(五)其他問題

　　納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

　　納稅人以預繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

　　納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，按照上述規(guī)定應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款而自應(yīng)當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款的，由機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進行處理。

　　預?？忌鷤?017年稅務(wù)師考試輕松過關(guān)!