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在商業(yè)房地產(chǎn)“售后回租”模式中，開(kāi)發(fā)商兼任三種不同的角色，即售房人、承租人、出租人，因此作為三者合一的納稅主體，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)不同的業(yè)務(wù)類(lèi)型分別進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)“售后回租”業(yè)務(wù)，經(jīng)常被用于各類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)的促銷(xiāo)及推廣。一般是指開(kāi)發(fā)商在向購(gòu)房者銷(xiāo)售商鋪、寫(xiě)字樓等房產(chǎn)的同時(shí)，又與購(gòu)房者簽訂該房產(chǎn)的房屋租賃合同的一種特殊銷(xiāo)售模式。購(gòu)房者所購(gòu)商品房在一定期限內(nèi)由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一承租經(jīng)營(yíng)，并且開(kāi)發(fā)商承諾將給予購(gòu)房者一定比例的租金回報(bào)。在該種模式下，投資者可以預(yù)期商業(yè)地產(chǎn)不斷升值帶來(lái)的投資收益，還可以享受穩(wěn)定的租金回報(bào)，因此不必勞神費(fèi)力即可坐享“低風(fēng)險(xiǎn)投資、高收益回報(bào)”。但是，在這種模式下，投資者也面臨著諸多不確定的企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，其中還包括不少涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

一、錯(cuò)誤適用稅收政策的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，將不動(dòng)產(chǎn)“售后回租”與動(dòng)產(chǎn)“融資租賃”混為一談。

國(guó)家稅務(wù)總局公告﹝2010﹞第13號(hào)，關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)是指承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)后，又將該項(xiàng)資產(chǎn)從該融資租賃企業(yè)租回的行為。融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)時(shí)，資產(chǎn)所有權(quán)以及與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部報(bào)酬和風(fēng)險(xiǎn)并未完全轉(zhuǎn)移。而“售后回租”通常是將不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售給一般個(gè)人投資者，并非銷(xiāo)售給具有相應(yīng)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)。也就是說(shuō)，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)“售后回租”業(yè)務(wù)不同于國(guó)家稅務(wù)總局公告﹝2010﹞第13號(hào)規(guī)定的“融資租賃”業(yè)務(wù)，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)給個(gè)人投資者時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收相應(yīng)的增值稅和企業(yè)所得稅，不適用于國(guó)家稅務(wù)總局公告﹝2010﹞第13號(hào)中關(guān)于不征收增值稅和企業(yè)所得稅的規(guī)定。因此，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在處理“售后回租”業(yè)務(wù)時(shí)，如果不能準(zhǔn)確界定政策文件適用范疇，極易造成因?yàn)E用稅收政策而引發(fā)相關(guān)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的情況。

二、用租金支出沖抵購(gòu)房款，調(diào)低銷(xiāo)售收入，從而錯(cuò)誤適用計(jì)稅基礎(chǔ)，存在偷稅、漏稅的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在處理“售后回租”業(yè)務(wù)時(shí)，涉及向購(gòu)房者收取購(gòu)房款和支付租金兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。在實(shí)務(wù)處理中有不少企業(yè)將兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)合二為一，即用租金抵沖相應(yīng)的購(gòu)房款或首付款。殊不知此舉隱藏著巨大的偷稅、漏稅風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)形之中既降低了銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的計(jì)稅基礎(chǔ)，又降低了未來(lái)租賃環(huán)節(jié)的計(jì)稅基礎(chǔ)。對(duì)于這種情況，稅法明確規(guī)定，應(yīng)將此類(lèi)售后回租業(yè)務(wù)分解為銷(xiāo)售和租賃兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，分別進(jìn)行稅務(wù)處理。

三、個(gè)人投資者收取租金時(shí)，開(kāi)發(fā)商未履行代扣代繳義務(wù)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)房地產(chǎn)“售后回租”促銷(xiāo)模式下，購(gòu)房者往往是個(gè)人，這些投資者在獲取租金收益的同時(shí)需要繳納相應(yīng)的增值稅及其附加、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅等。對(duì)于此類(lèi)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)模式，應(yīng)由商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)履行法定的代扣代繳義務(wù)。根據(jù)《稅收征管法》的規(guī)定，扣繳義務(wù)人應(yīng)扣未扣，應(yīng)收不收稅款的，對(duì)扣繳義務(wù)人處以應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款50%到3倍以下的罰款。因此，若商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)未能履行扣繳義務(wù)，將面臨相應(yīng)的稅收處罰。

（來(lái)源：納稅服務(wù)網(wǎng)  作者：張杰）