2018《經(jīng)濟法基礎》預習考點：房地產(chǎn)流轉相關稅
土地增值稅的納稅人和征稅范圍
(一)納稅人
土地增值稅的納稅人為轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。
【相關鏈接】契稅的納稅人，是指在我國境內(nèi)承受土地、房屋權屬轉移的單位和個人。
(二)征稅范圍的一般規(guī)定
1. 土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，對出讓國有土地使用權的行為不征稅。
2. 土地增值稅既對轉讓土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權的行為征稅。
3. 土地增值稅只對有償轉讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產(chǎn)，不予征稅，但并非所有名為“贈與”的行為均不征稅。不征收土地增值稅的房地產(chǎn)贈與行為只包括：
(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的行為;
(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。
(三)特殊業(yè)務的處理
1. 房地產(chǎn)的交換
(1)房地產(chǎn)交換屬于土地增值稅的征稅范圍;
(2)對居民個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅。
2. 合作建房
對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的，應征收土地增值稅。
3. 房地產(chǎn)的出租：不屬于土地增值稅的征稅范圍。
4. 房地產(chǎn)的抵押VS抵債
對于房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅;如果抵押期滿以房地產(chǎn)抵債，發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉移的，應列入土地增值稅的征稅范圍。
5. 房地產(chǎn)代建行為：不屬于土地增值稅的征稅范圍。
6. 房地產(chǎn)進行重新評估而產(chǎn)生的評估增值：不屬于土地增值稅的征稅范圍。
7. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應“視同銷售”房地產(chǎn)，征收土地增值稅。
8. 自2008年11月1日起，對居民個人轉讓住房一律免征土地增值稅。
9. 企業(yè)改制重組
(1)企業(yè)發(fā)生整體改建的(不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權利、義務)，對改建前的企業(yè)將國有土地、房屋權屬轉移、變更到改建后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
(2)按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將國有土地、房屋權屬轉移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
(3)按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將國有土地、房屋權屬轉移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
(4)單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
(5)上述政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
10. 其他稅收減免規(guī)定
(1)納稅人建造普通標準住宅(不包括高級公寓、別墅、度假村等)出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅;超過20%的，應按全部增值額繳納土地增值稅。
(2)因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅;因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。
(3)企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
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