【高頻考點(diǎn)3】土地增值稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)的扣除項目

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　(1)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款;

　　【提示1】

　　①以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金;

　?、谝孕姓潛芊绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金;

　?、垡赞D(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為實際支付的地價款。

　　(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，例如：契稅、過戶手續(xù)費(fèi)等。

　　【提示2】其取得土地使用權(quán)時所支付的金額需要在已開發(fā)轉(zhuǎn)讓、未開發(fā)轉(zhuǎn)讓的項目中進(jìn)行分配，僅就對外轉(zhuǎn)讓部分計入扣除。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本：

　　(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

　　(2)前期工程費(fèi)

　　(3)建筑安裝工程費(fèi)

　　(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

　　(5)公共配套設(shè)施費(fèi)

　　(6)開發(fā)間接費(fèi)用

　　【提示1】企業(yè)根據(jù)會計準(zhǔn)則的核算要求將開發(fā)利息計入開發(fā)成本，但在計算土地增值稅時開發(fā)成本中不包含利息支出。但企業(yè)所得稅與會計準(zhǔn)則的規(guī)定一致。

　　【提示2】開發(fā)成本需要在已轉(zhuǎn)讓、未轉(zhuǎn)讓的項目中進(jìn)行分配，僅就對外轉(zhuǎn)讓部分計入扣除。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

　　會計核算中：管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用

　　此部分扣除不是以財務(wù)核算為基礎(chǔ)，關(guān)鍵取決于利息的處理。

　　(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的：

　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計算的金額)

　　(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：

　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

　　【提示】

　　①利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。

　?、趯τ诔^貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除，但是在企業(yè)所得稅前是可以扣除的。

　?、鄄糠珠_發(fā)或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的利息支出需按銷售比例扣除。

　　【關(guān)于利息】

　　(1)全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。即：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除時不能同時適用上述(1)、(2)項所述兩種辦法(二者選其一)。

　　(3)土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用中計算扣除。

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣“一稅兩費(fèi)”(城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加)。

　　【提示】非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣“兩稅兩費(fèi)”(印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加)。

　　5.財政部規(guī)定的其他扣除項目

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：

　　加計扣除費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

　　【高頻考點(diǎn)4】土地增值稅中，對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除項目規(guī)定

　　1.房屋及建筑物的評估價格

　　由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。

　　評估價格=重置成本價×成新度折扣率

　　2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款或出讓金和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

　　3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金(營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、印花稅)。

　　【提示】

　　①凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的：取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。

　?、谟嬎憧鄢椖繒r“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

　　③對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實行核定征收。

　?、軐τ趥€人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，已經(jīng)包括在舊房及建筑物的評估價格中，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”預(yù)計扣除。

　　【高頻考點(diǎn)5】房產(chǎn)稅企業(yè)擁有的房產(chǎn)中，地上建筑物與地下建筑物的稅務(wù)處理區(qū)分