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第三節(jié) 土地增值稅法

【知識(shí)點(diǎn)一】納稅義務(wù)人和征稅范圍

兩稅比較：契稅和土地增值稅的征稅對(duì)象是在境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為。

【知識(shí)點(diǎn)二】稅率——四級(jí)超率累進(jìn)稅率

【知識(shí)點(diǎn)三】應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目

增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目金額

(一)應(yīng)稅收入的確定

1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。從收入形式看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入;

2.營(yíng)改增后，土地增值稅的應(yīng)稅收入：不含增值稅收入;

3.考試中需要關(guān)注：銷售(含視同銷售)比例影響扣除項(xiàng)目比例。

(二)扣除項(xiàng)目的確定(新5舊3)

1.銷售新房及建筑物

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額

包括地價(jià)款，有關(guān)費(fèi)用和稅金(如契稅)。

【注意】

①契稅;

②比例(與開(kāi)發(fā)比例、銷售收入比例匹配)。

(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。

【注意】

①不包括利息支出，含裝修費(fèi)用;

②比例(與銷售收入比例匹配)。

(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

不是按照納稅人實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除，而是按稅法的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算扣除。

兩種扣除方式：

第一種扣除方式：利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%以內(nèi)

第二種扣除方式：不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%以內(nèi)

【注意】

①全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除;

②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述兩種辦法。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用注意事項(xiàng)：

①兩種扣除方式;

②比例(與銷售收入比例匹配)，包括單獨(dú)扣除的利息也需要按比例計(jì)算扣除。

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：城建稅、教育費(fèi)附加;不包括增值稅。

(5)財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目

①?gòu)氖路康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用。

②加計(jì)扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×20%。

2.銷售舊房及建筑物

(1)取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金(應(yīng)提供憑據(jù))、按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)稅費(fèi)。

(2)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

(3)在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、購(gòu)入時(shí)的契稅(需提供契稅完稅憑證，只在不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的情形下適用)，不包括增值稅。

銷售舊房及建筑物

不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。

①“每年”：按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年;超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。

②對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定征收。