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類 別：土地增值稅文 號：穗地稅發(fā)[2006]39號頒發(fā)日期：2005-03-26
地 區(qū)：廣東行 業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)時效性：有效
局屬各單位：
我局制發(fā)的《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理試行辦法》（以下簡稱《辦法》）已于2005年1月1日起執(zhí)行，現(xiàn)就執(zhí)行過程中的若干問題補充明確如下：
一、關(guān)于納稅人機構(gòu)的問題
《辦法》第五條規(guī)定“土地增值稅由納稅人機構(gòu)所在地的地方稅務(wù)機關(guān)負責征收”的“納稅人機構(gòu)”分為兩類情況：一類是具有法人資格、領(lǐng)有法人營業(yè)執(zhí)照、在廣州市從事商品房開發(fā)經(jīng)營的固定企業(yè)業(yè)戶（以下簡稱“企業(yè)”），在廣州市（含花都區(qū)、番禺區(qū)、南沙開發(fā)區(qū)和從化市、增城市，下同）開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)應(yīng)交的土地增值稅，由其企業(yè)所在地的地方稅務(wù)機關(guān)負責征收。
另一類是非廣州市固定業(yè)戶在廣州市設(shè)立了分支機構(gòu)或只擁有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目但沒有設(shè)立機構(gòu)的（以下簡稱“機構(gòu)”），在廣州市開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)應(yīng)交的土地增值稅，由其機構(gòu)所在地的地方稅務(wù)機關(guān)負責征收；
沒有設(shè)立機構(gòu)的，所應(yīng)交的土地增值稅，由其開發(fā)房地產(chǎn)的項目坐落地的地方稅務(wù)機關(guān)負責征收。
二、關(guān)于綜合樓預(yù)征比例的問題
《辦法》第十二條規(guī)定“綜合樓預(yù)征比例為0.7%”的“綜合樓”是指立項為綜合（或商?。?，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)不能按照房產(chǎn)用途劃分收入的，按0.7%的預(yù)征比例預(yù)征土地增值稅；能夠按照房產(chǎn)用途劃分轉(zhuǎn)讓收入的，普通標準住宅的轉(zhuǎn)讓收入按0.5%的預(yù)征比例，非普通標準住宅、非綜合樓以外的其它房產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓收入按1%的預(yù)征比例分別預(yù)征土地增值稅。
三、關(guān)于項目界定及清算時點的問題
《辦法》中涉及的房產(chǎn)開發(fā)項目，是以廣州市發(fā)展和改革委員會批準的一個立項為一個項目。同一立項分期開發(fā)的房產(chǎn)開發(fā)項目，在最后一期開發(fā)的建筑物竣工結(jié)算并向建設(shè)管理部門提交《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗備案表》的次季清算應(yīng)交土地增值稅。
四、關(guān)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入跨越征、免稅期清算或結(jié)算應(yīng)交土地增值稅的問題根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于對一九九四年一月一日前簽定開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知》（財法字[1995]7號）中“一九九四年一月一日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，其在一九九四年一月一日后五年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅”、“對于個別由政府審批同意成片開發(fā)、周期較長的房地產(chǎn)項目，其房地產(chǎn)在上述規(guī)定五年免稅期以后首次轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)所在地財政、稅務(wù)部門審核……，可以適當延長免稅期限”以及財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知》（財稅字[1999]293號）中“此項免征土地增值稅政策的期限延長至2000年底”的規(guī)定，對符合上述免稅條件的房產(chǎn)開發(fā)項目和經(jīng)廣東省地方稅務(wù)局批準延長免征土地增值稅政策期限的廣州市七個房地產(chǎn)開發(fā)項目（詳見附件1），在免稅期限內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，免征土地增值稅。免稅房地產(chǎn)開發(fā)項目免稅期滿后仍有轉(zhuǎn)讓收入的，在進行項目清算或結(jié)算土地增值稅時，對普通標準住宅或其他項目免稅期內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的免征土地增值稅，分別在《土地增值稅清算申報表》的“批準抵繳稅額”欄填列計算應(yīng)補（退）土地增值稅。計算公式如下：
（一）下列計算公式適用于按實清算或結(jié)算土地增值稅時運用批準抵繳稅額=清算或結(jié)算項目免稅期內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額×應(yīng)負擔的稅額應(yīng)負擔的稅額=清算或結(jié)算的應(yīng)繳土地增值稅÷清算或結(jié)算項目轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額
（二）下列計算公式適用于按預(yù)征率清算或結(jié)算土地增值稅時運用批準抵繳稅額=清算或結(jié)算項目免稅期內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額×土地增值稅的適用預(yù)征比例注：公式（一）中的“清算或結(jié)算的應(yīng)繳土地增值稅”是指《土地增值稅清算申報表》中的第25行發(fā)生數(shù)：“清算或結(jié)算項目轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額”是指《土地增值稅清算申報表》中的第1行發(fā)生數(shù)。公式（二）中的“土地增值稅的適用預(yù)征比例”按照取得收入的時間來劃分：2003年5月1日前取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，適用廣州市地方稅務(wù)局《關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)征土地增值稅的通知》（穗地稅發(fā)[1995]139號）中規(guī)定的預(yù)征比例；2003年5月1日后取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，適用廣州市地方稅務(wù)局《轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于加強土地增值稅管理工作的通知》（穗地稅函[2005]18號）中規(guī)定的預(yù)征比例。
五、關(guān)于對按實清算或結(jié)算土地增值稅條件認定的問題
（一）《辦法》對房產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)定了按實清算或結(jié)算土地增值稅條件，其中《辦法》第十四條第（一）款和第十六條第（一）款中的“其中條件（1）是以取得銷售開發(fā)項目房產(chǎn)第一筆收入的當天為認定時點；對同一房產(chǎn)開發(fā)項目跨年度銷售并在跨年度后改變企業(yè)所得稅征收方式的，仍以銷售該開發(fā)項目房產(chǎn)取得第一筆收入的當天所適用的企業(yè)所得稅征收方式為是否符合按實結(jié)算的認定條件”內(nèi)容修改為“其中條件（1）是以房產(chǎn)開發(fā)項目取得第一筆銷售收入至清算或結(jié)算土地增值稅時均實行查帳方式征收企業(yè)所得稅；在上述期間內(nèi)，中途改變查帳方式征收企業(yè)所得稅的，視為不符合按實清算或結(jié)算土地增值稅的認定條件”。
（二）應(yīng)按實結(jié)算土地增值稅的房產(chǎn)開發(fā)項目而納稅人未按實結(jié)算土地增值稅的，地方稅務(wù)機關(guān)有權(quán)對該房產(chǎn)開發(fā)項目按實結(jié)算土地增值稅。
六、關(guān)于綜合開發(fā)房產(chǎn)項目按實清算土地增值稅劃分扣除項目金額的問題根據(jù)《辦法》第十五條第（二）款第2項“對兼有普通標準住宅的綜合樓開發(fā)項目，必須根據(jù)房產(chǎn)用途區(qū)分銷售收入并據(jù)以分配扣除項目金額”和第十六條第（四）款“納稅人按項目或同一項目按用途分類，分別結(jié)算應(yīng)交土地增值稅”的規(guī)定，按實清算或結(jié)算土地增值稅時，按照以下的計算公式分配扣除項目金額并計算增值額和應(yīng)交土地增值稅（實例詳見附件2）：
（一）清算土地增值稅的計算公式：
1.分攤已售比例=（已售面積/可售面積）×100%
2.可扣除項目金額=實際發(fā)生扣除項目金額×分攤已售比例
3.分類的扣除項目金額
（1）非住宅的扣除金額=可扣除項目金額×[（已售非住宅面積×1.4）/（已售住宅面積+已售非住宅面積×1.4）]
注：非住宅系數(shù)1.4=非住宅高4米/住宅高2.8米，非住宅高度不論高或低，系數(shù)為1.4，以下同。
（2）住宅的扣除金額=可扣除項目金額×[已售住宅面積/（已售住宅面積+已售非住宅面積×1.4）]
4.不同用途或類別房產(chǎn)的增值額=已售不同用途或類別房產(chǎn)的銷售收入-分類的扣除項目金額
5.不同用途或類別房產(chǎn)的應(yīng)交土地增值稅=不同用途或類別房產(chǎn)的增值額×適用稅率-速算扣除數(shù)
（二）結(jié)算土地增值稅的計算公式：
1.分類的扣除項目金額
（1）非住宅的扣除項目金額=扣除項目金額×[（非住宅面積×1.4）/（住宅面積+非住宅面積×1.4）]
（2）住宅的扣除金額=可扣除項目金額×[住宅面積/（住宅面積+非住宅面積×1.4）]
2.不同用途或類別房產(chǎn)的增值額=不同用途或類別房產(chǎn)的銷售收入-相應(yīng)用途或類別房產(chǎn)的扣除項目金額
3.不同用途或類別房產(chǎn)的應(yīng)交土地增值稅=不同用途或類別房產(chǎn)的增值額×適用稅率-速算扣除數(shù)
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