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類 別：營業(yè)稅文 號：滬地稅一[1997]1號頒發(fā)日期：1996-02-05
地 區(qū)：上海行 業(yè)：全行業(yè)時效性：有效
最近，接部分單位反映，要求對房產銷售以及其他營業(yè)稅應稅行為的征收問題予以進一步明確，根據(jù)營業(yè)稅的有關征收規(guī)定，現(xiàn)就房產銷售以及其他營業(yè)稅具體稅征問題的處理意見補充通知如下：
一、關于銷售不動產具體稅政問題的補充意見
（一）納稅人采取不同形式銷售房產以及收取價外費用的征稅問題。
對納稅人采取“還本銷售”、“返利銷售”等形式對外銷售房產，除了在銷售同時，在同一張發(fā)票上直接體現(xiàn)并從銷售中扣減折讓額、還本額、返利額，可按實際取得的銷售收入征收營業(yè)稅外，對事后發(fā)生的向購房者支付的還本、返利、折讓等費用均不得沖減銷售收入，應按規(guī)定的計稅依據(jù)征營業(yè)稅。
對納稅人銷售房產時，采用各種名目向購房者收取的除房價以外的有關費用，如貸款利息補貼、咨詢介紹費、裝修改造費、材料費、補貼費以及其他自收或代收款項，我們認為有的是構成房產價格的組成內容，有的是價外代收的費用。根據(jù)營業(yè)稅的征收規(guī)定，不論其價外收費的性質如何，均應并入房產銷售收入一并計征營業(yè)稅。
（二）關于銷售購進房產差價征收營業(yè)稅的計算口徑問題。
納稅人購進房產再銷售，對其取得的銷售收入可憑購進房產的發(fā)票上注明的房價按實計算扣除后征收營業(yè)稅。如果納稅人一次購進，分批銷售，應按其購進原價計算出平均單價后從轉售收入中計算扣除征收營業(yè)稅。如果分批銷售中，售價有低于購進價的部分不得從其他轉售差價中抵減。即售房產差價計征營業(yè)稅，只能按每張轉售發(fā)票單筆對應計算繳納營業(yè)稅，不同銷售對象、不同房產銷售項目的正負差不能相互沖抵。
對無購進發(fā)展的房源，發(fā)生轉售時，一律全額征收營業(yè)稅。
（三）關于納稅人開發(fā)職工住宅建設項目或動遷用房建設項目以房產造價成本讓與其他方聯(lián)建、參建不征收營業(yè)稅的具體掌握口徑問題。
根據(jù)滬地稅一（1996）43號第三款第（二）點的精神，納稅人開發(fā)職工住宅建設項目或動遷用房建設項目，如果按該文規(guī)定的房產造價成本讓與其他單位聯(lián)建、參建的，視同共同投資建房暫不征收營業(yè)稅。因此，對主建方這種性質的對外聯(lián)建、參建所取得的資金投入，不得開具銷售發(fā)票給聯(lián)建、參建方；聯(lián)建、參建方將這部分聯(lián)建、參建來的房產對外銷售時，應全額征收營業(yè)稅。如果主建方對這部分聯(lián)建、參建房產開具了銷售發(fā)票，應按規(guī)定征收營業(yè)稅。
（四）關于聯(lián)建、參建中的共同列項開發(fā)計劃以及建房的開發(fā)計劃問題。
滬地稅一（1996）43號文第三款中涉及的聯(lián)建、參建房產的共同列項的開發(fā)計劃問題以及第六款中涉及的代建房產的開發(fā)計劃問題，這里所指的房產開發(fā)計劃是指列入各級計委（或計經委）的房產項目投資開發(fā)計劃，而非項目施工計劃。
（五）關于以土地換取的房產再銷售取得的銷售收入應全額征收營業(yè)稅的問題。
納稅人以土地換取房產，按滬地稅一（1995）56號文（編者注：見《企業(yè)財稅發(fā)規(guī)選編》第13冊第952頁）的規(guī)定應折算后計繳營業(yè)稅。這部分稅款是納稅人發(fā)生土地使用權轉讓應負擔的稅額，因此，如果，納稅人將這部分以土地換取的房產再對外銷售，應全額征收營業(yè)稅，其以土地換取房產時的折價計稅依據(jù)不得從中扣除。
另外，土地方以土地換取房產的折價計稅依據(jù)已考慮了多種因素，因此，對土地方發(fā)生的停工損失等費用不得從折價計稅依據(jù)中扣除。
（六）納稅人租用的公有房產，發(fā)生由所有者收回后給予的補償?shù)恼魇諉栴}。
納稅人將長期租用的公有房產，發(fā)生轉讓從續(xù)租方（或受讓方）取得的補償，按滬地稅一（1996）43號文規(guī)定，比照房產使用權轉讓征收營業(yè)稅。但對由公有房產地所有者自行收回給予的補償費用，可暫不征收營業(yè)稅。
（七）關于納稅人銷售房產應設立營業(yè)稅征收臺帳的問題。
由于納稅人銷售房產的情況比較復雜，營業(yè)稅征收方法也有不同，因此，為加強營業(yè)稅的征收管理，各納稅人必須對房產銷售、房產購入以及預收款、價格、成本、已納稅額等情況按項目、按銷售項目、按銷售對象設立臺帳，各級稅務機關應積極配合納稅人建立營業(yè)稅征收臺帳，以利于核實征收營業(yè)稅款。為方便征管，市局統(tǒng)一設計了征收臺帳樣式，請各分局布置所屬按規(guī)定填列。[樣式附后（編者注：略）]
對納稅人不設立房產銷售營業(yè)稅征收臺帳，造成稅務機關征收核實困難的，各級稅務機關有權對納稅人一律按全額計征營業(yè)稅。
（八）關于銷售房產新、老征收規(guī)定的銜接問題。
滬地稅一（1996）43號文下達后，對納稅人的應稅行為可按其納稅義務發(fā)生時間來具體界定執(zhí)行新、老規(guī)定的銜接問題。即：對應稅行為的納稅義務發(fā)生在1996年1月1日以后的，對應稅行為的納稅義務發(fā)生在1996年以前的，應按43號文的規(guī)定執(zhí)行；對應稅行為的原滬稅政一（1992）81號（編者注：見《企業(yè)財稅法規(guī)選編》第10冊第1066頁）、滬稅政一（1993）259號（編者注：見《企業(yè)財稅法規(guī)選編》第11第1146頁）以及滬稅政一（1994）63號文（者注：見《企業(yè)財稅法規(guī)選編》第12冊第62頁）的規(guī)定執(zhí)行；對應稅行為的納稅義務發(fā)生在1996年以前，但原規(guī)定總沒有明確規(guī)定的，比照滬地稅一（1996）43號文（編者注：見《企業(yè)財稅法規(guī)選編》第14冊第911頁）及本通知的規(guī)定執(zhí)行。
（九）銷售不動產的營業(yè)稅征收工作是一項復雜、政策性強、征收難度較大的工作，各單位應嚴格按市局文件精神貫徹落實，積極組織好征收工作，不得因局部地區(qū)利益擅自改變征收辦法，更不得有稅不征、擅自越權對房地產開發(fā)企業(yè)實行營業(yè)稅減免或超收減免、越收返還的優(yōu)惠。各單位應組織力量加強對房地產開發(fā)、經營企業(yè)的營業(yè)稅征收和檢查工作，加大執(zhí)法力度，共同把“銷售不動產”的營業(yè)稅征收工作搞好。
二、關于營業(yè)稅其他稅政問題的處理意見
（一）關于投幣電話以及賓館、飯店設置的餓商務電話的征收問題。
據(jù)營業(yè)稅征收規(guī)定，各單位設置的投幣電話取得的收入均應按規(guī)定全額依“郵通信業(yè)”稅目計征營業(yè)稅。對其支付給郵電部門的通信費用不得從中扣除。
（二）出版社、雜志社以及報社向作品發(fā)表者（或作品刊登者）收取的作品出版費、發(fā)表費等費用的營業(yè)稅征收問題。
各出版社、雜志社以及報社因出版書籍、發(fā)表作品、刊登文章而向作品發(fā)表者、作品刊登者收取所謂的出版費、刊登費、發(fā)表費等各種名目的費用，應按營業(yè)稅“服務業(yè)----其他服務”稅目征收營業(yè)稅。
對上述單位因刊登廣告而收取的廣告發(fā)布費仍應按廣告收入計征營業(yè)稅。
（三）關于各企業(yè)集團、總公司向銀行借款后轉貸給其下屬企業(yè)收取的利息收入的征稅問題。
企業(yè)集團、總公司因其下屬企業(yè)向銀行借貸困難，而代為其向銀行借入資金后轉貸給這些企業(yè)取得的利息收入，經請示國家稅務總局，其轉貸行為所取得的利息收入均應按規(guī)定全額征收營業(yè)稅。
（四）納稅人將部分資產出租、出借給興辦企業(yè)或其他企業(yè)，收取的租賃費、占用費、使用費的營業(yè)稅征收問題。
有部分單位來電詢問納稅人采取有償使用方法將所擁有的固定資產、流動資產、無形資產等出租、出借給興辦單位或其他企業(yè)使用，其收取的租賃費、使用費、占用費（包括資金占用費）是否應征收營業(yè)稅的問題要求予以明確。
根據(jù)營業(yè)稅征收規(guī)定，納稅人提供以上應稅勞務而收取的餓租賃費、使用費、占用費（包括資金占用費）均應按規(guī)定征收營業(yè)稅。
特此通知。
附：房產銷售營業(yè)稅征收臺帳（編者注：略）
上海市地方稅務局
一九九七年一月六日
津公網安備12010202000755號