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類 別：工商法規(guī),地方法規(guī)文 號：云價房發(fā)[1992]84號頒發(fā)日期：1996-07-13
地 區(qū)：云南行 業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)時效性：有效
各地、州、市、縣物價局、建委（建設(shè)局）、財政局：
現(xiàn)將《云南省商品住宅價格管理實(shí)施細(xì)則（試行）》發(fā)給你們，請嚴(yán)格遵照執(zhí)行。
商品住宅價格管理是物價管理和房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理的一項(xiàng)十分重要的工作。隨著住房制度改革的推進(jìn)和住房商品化的發(fā)展，其作用將更為重要。因此，各地有關(guān)部門要進(jìn)一步加強(qiáng)配合和協(xié)作，對商品住宅計(jì)價實(shí)施綜合管理，強(qiáng)化檢查監(jiān)督，對違反《細(xì)則》的行為要及時糾正和查處，切實(shí)把商品住宅價格管理工作做好。
各地在執(zhí)行《細(xì)則》中遇到的困難和問題，請及時向我們反映。
云南省商品住宅價格管理實(shí)施細(xì)則（試行）
第一條 為加強(qiáng)商品住宅的價格管理，維護(hù)商品住宅交易秩序，促進(jìn)商品住宅建設(shè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格管理?xiàng)l例》及國家有關(guān)政策規(guī)定，制定本實(shí)施細(xì)則。
第二條 本細(xì)則所稱商品住宅，是指經(jīng)省建委資審合格，領(lǐng)取了《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)或房產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)（以下簡稱開發(fā)經(jīng)營公司），為銷售或出租而建造的住宅，包括在舊城區(qū)建造的住宅。
第三條 商品住宅出售實(shí)行國家定價，其價格由成本、利潤、稅金及代收費(fèi)構(gòu)成，同時考慮住宅層次朝向等因素，按項(xiàng)目實(shí)行差別價格。
第四條 商品住宅成本由以下費(fèi)用構(gòu)成：
1.征地費(fèi)。指按《云南省土地管理實(shí)施辦法（試行）》有關(guān)條款規(guī)定支付的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及其他費(fèi)用，或是按《云南省征用土地費(fèi)包干使用暫行規(guī)定》有關(guān)條款規(guī)定支付的征地包干費(fèi)用。
2.拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指拆除小區(qū)或組團(tuán)紅線內(nèi)原有建筑和附屬物而支付的收購費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)、臨時過渡費(fèi)、搬家費(fèi)、安置費(fèi)、損失費(fèi)及拆遷電力電信線路、供排水管道的遷建費(fèi)。其中，房屋拆遷安置、補(bǔ)償支付的各項(xiàng)費(fèi)用和費(fèi)用的結(jié)算必須符合《云南省城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定。
3.規(guī)劃設(shè)計(jì)勘察費(fèi)。指按國家及省的有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，支付的小區(qū)或組團(tuán)的規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)等費(fèi)用。
4.住宅建筑安裝工程費(fèi)。指按施工圖內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，依照《云南省建筑工程綜合額定》編制的預(yù)算審定的住宅基礎(chǔ)、上部工程、水電、內(nèi)外裝修的施工費(fèi)用及三通一平費(fèi)用。
5.住宅小區(qū)基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施工程費(fèi)。指為小區(qū)服務(wù)的非經(jīng)營性配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用及三通一平費(fèi)用。具體項(xiàng)目是小區(qū)或組團(tuán)紅線內(nèi)20米以下（含20米）道路，供排水、供電、通訊、煤氣管網(wǎng)（不包括干線管網(wǎng)）、配電房、泵房、綠化及建筑小品、托兒所或幼兒園、小學(xué)、派出所、居委會、房管段、公廁、自行車庫（棚）等。以上建設(shè)內(nèi)容，以及項(xiàng)目的規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)按批準(zhǔn)的小區(qū)初步設(shè)計(jì)核定，費(fèi)用按施工圖預(yù)算核定。
6.管理費(fèi)。指按上述1－5項(xiàng)總額提交各級城市建設(shè)綜合開發(fā)辦公室的管理費(fèi)。其中：省級開發(fā)辦按總額的1％提取，地、州、市開發(fā)辦按2.5％提取。上述管理費(fèi)按預(yù)算外資金進(jìn)行管理，專戶存儲，用于綜合開發(fā)管理的各項(xiàng)業(yè)務(wù)支出。使用受同級財政和審計(jì)部門的監(jiān)督。
7.貸款利息。指開發(fā)公司為開發(fā)建造商品住宅向銀行貸款支付的利息。計(jì)算貸款利息以項(xiàng)目總概算投資的40％為基數(shù)，乘以所在地、州、市（不包括縣級市）建行提供的綜合開發(fā)貸款平均使用期（以年為單位），再乘以標(biāo)準(zhǔn)貸款利率。貸款平均使用期數(shù)字五年核定一次，計(jì)算出貸款利息總額按小區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、非經(jīng)營性配套設(shè)施房屋、應(yīng)計(jì)算貸款利息的住宅、未按工程進(jìn)度付款的統(tǒng)代建房屋建筑面積分擔(dān)。統(tǒng)建小區(qū)內(nèi)建設(shè)非經(jīng)營性配套設(shè)施的貸款利息，按統(tǒng)建小區(qū)所有房屋建筑面積分擔(dān)。
凡按工程進(jìn)度付款，或是簽定購房協(xié)議時一次付清房款，房屋在一年以后，兩年以內(nèi)交付使用的批量商品住宅（一個單元以上，包括一個單元），以及按工程進(jìn)度付款的統(tǒng)代建房屋，不分擔(dān)貸款利息。付清購房款一年后交房的零星商品住宅售價不計(jì)貸款利息。
8.成本稅。指按規(guī)定列入成本的投資方向調(diào)節(jié)稅、耕地占用稅及其它應(yīng)列入成本的稅款。
第五條 下列費(fèi)用不得計(jì)入商品住宅成本：
1.住宅小區(qū)內(nèi)外的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用：
2.住宅小區(qū)內(nèi)外地區(qū)性的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用；
3.道路紅線寬度在20米以上（不含20米）的城市道路及其附屬設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。
小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房面向市場出售、出租。出售出租價格按《云南省房產(chǎn)交易管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。小區(qū)內(nèi)糧店、菜站、小型副食店等城市居民基本生活服務(wù)設(shè)施，不得無償劃撥，但可以優(yōu)惠出售或出租，優(yōu)惠辦法由市、縣人民政府制定。
第六條 商品住宅法定利潤按成本1--5項(xiàng)費(fèi)用的6％計(jì)取。其中，按省優(yōu)良工程評定有關(guān)規(guī)定，經(jīng)市、縣工程質(zhì)量監(jiān)督站評定為優(yōu)良工程的商品住宅，按8％計(jì)取。統(tǒng)代建房屋不計(jì)法定利潤，由開發(fā)公司或承建的市、縣開發(fā)辦（合作辦）按2--3％收取管理費(fèi)，用于出租的商品住宅利潤計(jì)取另行規(guī)定。
第七條 商品住宅按國家稅法規(guī)定的稅種和稅率繳稅。
第八條 商品住宅在標(biāo)準(zhǔn)樓層價格基礎(chǔ)上，根據(jù)具體情況確定不同樓層的差價率、并依據(jù)住宅不同的朝向確定朝向差價率。各樓層增減差價和朝向增減差價的代數(shù)和為零。樓層差價率和朝向差價率由市、縣政府統(tǒng)一規(guī)定。
第九條 商品住宅價格構(gòu)成如下：
平均價格＝成本＋利潤＋稅金＋代收費(fèi)
銷售價格＝平均價格±（樓層差價、朝向差價）
第十條 購房單位或個人因需要，提出與施工圖不同的、符合國家住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)、裝修要求，因而超出施工圖內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)而增減的設(shè)備、材料及施工費(fèi)用，由開發(fā)經(jīng)營公司在銷售價格之外，按分部分項(xiàng)工程結(jié)算有關(guān)規(guī)定與購房單位或個人另行結(jié)算。
第十一條 單位和個人購買商品住宅，或是委托開發(fā)經(jīng)營公司以及開發(fā)辦（合作辦）統(tǒng)代建房屋需繳納代收費(fèi)。代收費(fèi)由國務(wù)院，國家物價局和財政部、建設(shè)部，省政府和經(jīng)省城市建設(shè)綜合開發(fā)主管部門審核，由省物價局和省財政廳批準(zhǔn)的向商品住宅或統(tǒng)代建房屋收取的費(fèi)用組成，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按具體的文件執(zhí)行。其中，凡規(guī)定可用于綜合開發(fā)有關(guān)內(nèi)容建設(shè)的取費(fèi)，一律由市、縣城市綜合開發(fā)辦公室收取，然后按規(guī)定劃撥，并監(jiān)督使用。
第十二條 開發(fā)經(jīng)營公司建造商品住宅必須按規(guī)定報批初步設(shè)計(jì)、依據(jù)審批初步設(shè)計(jì)核定的建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)，以及《云南省建筑工程綜合定額》編制施工圖預(yù)算，經(jīng)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行或預(yù)算編制審查辦公室審核后，連同有關(guān)文件資料報批價格。其中項(xiàng)目總建筑面積在六萬平方米以上的報省物價局會同省建委審批；項(xiàng)目總建筑面積在六萬平方米以下、二萬平方米以上的報地、州、市物價部門會同同級建設(shè)、房管部門審批，報省物價局、省建委備案；二萬平方米以下的，由市、縣物價部門會同同級建設(shè)、房管部門審批，報上一級物價部門、房地產(chǎn)管理部門備案。舊城改造建商品住宅的，報批價格時必須附拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用結(jié)算資料。
經(jīng)批準(zhǔn)的商品住宅價格，允許經(jīng)營單位根據(jù)市場變化情況，適當(dāng)下浮。
第十三條 任何地方和部門不得越權(quán)擴(kuò)大商品住宅的計(jì)價范圍，更不得越權(quán)審批商品住宅價格。
第十四條 對下列違反本細(xì)則的行為，市、縣物價、房地產(chǎn)、財政、審計(jì)部門依據(jù)《中華人民共和國價格管條例》等國家、省有關(guān)法規(guī)予以處罰。
1.越權(quán)定價和擅自提價的；
2.不按規(guī)定如實(shí)申報商品住宅成本或亂攤成本的；
3.違反規(guī)定的計(jì)價原則，擴(kuò)大或縮小計(jì)價范圍的；
4.擅自增設(shè)或減少建設(shè)內(nèi)容，擴(kuò)大建設(shè)規(guī)?；蛱岣呓ㄔO(shè)標(biāo)準(zhǔn)將費(fèi)用攤?cè)氤杀镜模?/p>
5.擅自提高取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或擴(kuò)大取費(fèi)范圍的；
6.其它違反本細(xì)則的行為。
第十五條 除工商用房以外的其它非住宅商品房或統(tǒng)代建房計(jì)價參照本細(xì)則執(zhí)行。
第十六條 本細(xì)則不適用于涉外商品房和二次出售的商品房。
第十七條 各地、州、市可根據(jù)本實(shí)施細(xì)則制定補(bǔ)充規(guī)定，報省物價局，由省物價局會同省建委審批后執(zhí)行。
第十八條 省物價局、省建委、省建設(shè)銀行負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)各地執(zhí)行本細(xì)則，對違反本細(xì)則計(jì)價原則、擴(kuò)大計(jì)價范圍、更改計(jì)價的行為有權(quán)糾正。
第十九條 本細(xì)則自發(fā)布之日起執(zhí)行。原省有關(guān)部門關(guān)于商品房的計(jì)價規(guī)定與本細(xì)則不一致的，一律停止執(zhí)行，均以本細(xì)則為準(zhǔn)。
第二十條 本細(xì)則由省物價局會同省建委共同解釋。
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