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    第一章  總則

    第一條  為了繁榮開發(fā)區(qū)商品房產(chǎn)市場，維護商品房產(chǎn)市場的正常交易秩序，保障商品房產(chǎn)交易各方的合法權(quán)益，根據(jù)《天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)商品房產(chǎn)管理規(guī)定》，制定本細則。

    第二條  本細則中所稱的商品房產(chǎn)交易包括：商品房產(chǎn)買賣，商品房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，商品房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，商品房產(chǎn)抵押、拍賣以及商品房產(chǎn)租賃等經(jīng)營活動。

    不經(jīng)過開發(fā)區(qū)商品房產(chǎn)交易市場所進行的商品房產(chǎn)交易，一律視為非法交易。

    第三條  開發(fā)區(qū)房產(chǎn)管理部門所屬房產(chǎn)交易所，執(zhí)行政府職能，對開發(fā)區(qū)商品房產(chǎn)市場實行管理。

    第四條  商品房產(chǎn)交易市場管理的主要內(nèi)容包括

    1.運用行政手段、經(jīng)濟手段和法律手段對從事商品房產(chǎn)交易的企業(yè)、單位和個人，在商品房產(chǎn)價格評估、質(zhì)量等級鑒定、交易合同監(jiān)審、繳納各種稅費以及糾紛仲裁調(diào)解等方面實行管理。

    2.及時公布市場商品房產(chǎn)買賣、租賃最高與最低的限價。對于一切為謀求超額利潤而任意抬高或壓低房價、欺行霸市、瞞價偷稅、倒買倒賣、黑市交易等違法活動，堅決予以打擊、取締。

    3.為供需雙方提供信息、疏通渠道、牽線搭橋，定期組織各種市場交流活動以及進行有關(guān)房產(chǎn)的法律、政策咨詢，承擔(dān)房產(chǎn)交易和經(jīng)營管理的委托代理業(yè)務(wù)。

    第五條  面向國外銷售的商品房產(chǎn)，可以委托經(jīng)開發(fā)區(qū)房產(chǎn)管理部門進行資格審查批準(zhǔn)的國外房地產(chǎn)商在國外開展代銷業(yè)務(wù)。成交后憑房產(chǎn)購買合同，到開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易所辦理立契過戶與交納稅費手續(xù)。

    第六條  開發(fā)區(qū)為鼓勵某些行業(yè)發(fā)展（含企業(yè)對企業(yè)職工居住用房）所實行的定向租、售優(yōu)惠政策，凡享受該項優(yōu)惠的房產(chǎn)主（承租人）所持有的產(chǎn)權(quán)（承租權(quán)）均視為有限產(chǎn)權(quán)（有限承租權(quán)），不得任意買賣、轉(zhuǎn)租、換房或以優(yōu)惠房產(chǎn)與第三方進行合資經(jīng)營、聯(lián)營。

    第二章  房產(chǎn)買賣

    第七條  出售商品房產(chǎn)應(yīng)具備以下條件：

    1.持有開發(fā)區(qū)工商局頒發(fā)的專營或兼營房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)或個人，出售商品房產(chǎn)須經(jīng)開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易所對其所經(jīng)營的商品房產(chǎn)權(quán)審查確認；

    2.單位或個人出售自有房產(chǎn)必須持有該房產(chǎn)的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》；

    3.共有產(chǎn)權(quán)的房屋，賣方必須持有經(jīng)過公證的全部共有產(chǎn)權(quán)人的認可證書或書面協(xié)議。

    第八條  預(yù)售房產(chǎn)必須具備以下條件：

    1.已領(lǐng)《土地使用證》、《建筑許可執(zhí)照》、《建筑防火執(zhí)照》；

    2.已鑒訂建筑合同；

    3.該建筑預(yù)算總額的百分之二十已匯入開發(fā)區(qū)內(nèi)的開戶銀行。

    第九條  購買房產(chǎn)應(yīng)具備以下條件：

    1.凡購買工業(yè)或商業(yè)用房者，買方必須持有準(zhǔn)許在開發(fā)區(qū)內(nèi)建廠（開店）的證明文件或準(zhǔn)許在開發(fā)區(qū)內(nèi)經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的證明文件。

    2.凡不在天津開發(fā)區(qū)內(nèi)注冊、登記的機關(guān)、團體、部隊、企事業(yè)單位要求購買開發(fā)區(qū)內(nèi)各類房產(chǎn)者，買方應(yīng)向開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易所交驗經(jīng)開發(fā)區(qū)管委會批準(zhǔn)的購房文件。

    第十條  產(chǎn)權(quán)有糾紛的房產(chǎn)不準(zhǔn)買賣。

    有限產(chǎn)權(quán)（如分期付款購置的房產(chǎn)，按優(yōu)惠條件購置的房產(chǎn)等）在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得買賣。

    第十一條  商品房產(chǎn)按以下程序進行買賣：

    1.登記：買賣雙方應(yīng)分別登記所需（供）房產(chǎn)情況（間數(shù)、面積、用途、座落地點等），擬購（售）價格，房產(chǎn)新舊要求情況，急需與否。業(yè)主（單位或個人）及代理人情況（姓名、工作單位、聯(lián)系地點、聯(lián)系電話等）。

    房產(chǎn)交易代理人必須持有經(jīng)過公證的委托代理證書方為有效。

    2.鑒證：買賣雙方按本細則第七、八、九條規(guī)定分別交驗證件，確認產(chǎn)權(quán)合法后，在有開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易所的專職房產(chǎn)交易鑒證員在場的情況下，買賣雙方簽訂房產(chǎn)買賣合同（或協(xié)議）。

    3.評估：根據(jù)買賣合同（或協(xié)議）與房屋實行勘測情況，參照本細則第十二條“房屋買賣的商品房產(chǎn)價格評估原則”由開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易所專設(shè)的房產(chǎn)評估師（員）作出房產(chǎn)價格評估報告。

    4.立契過戶：買賣雙方協(xié)議價格若在評估報告中當(dāng)時市場最高和最低限價范圍內(nèi)，即可按照《天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)商品房產(chǎn)管理規(guī)定》辦理立契過戶手續(xù)。否則，買賣雙方應(yīng)再次協(xié)商修改合同（或協(xié)議），或?qū)Τ^評估最高或最低限價部分，由買賣雙方協(xié)商按一定比例承擔(dān)房產(chǎn)買賣超價調(diào)節(jié)費。

    5.交納稅費：按照國家規(guī)定買賣雙方交納契稅、印花稅、營業(yè)稅，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費，鑒證、評估、勘測、測繪手續(xù)費以及證件工本費等。

    國家稅費另有調(diào)整時，按照變更后的辦法執(zhí)行。

    買賣雙方成交登記后（指已交鑒證）又中途撤件、終止買賣行為時，按成交價款收取雙方應(yīng)交手續(xù)費的二分之一。

    第十二條  房屋買賣的商品房屋價格評估原則是按質(zhì)論價，同時參考地區(qū)差價、房屋用途差價和市場供求差價并適當(dāng)限價來評估商品房產(chǎn)價格。

    1.按質(zhì)論價的主要根據(jù)是：按照不同建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備情況、裝飾裝修，新舊程度等情況來確定；

    2.地區(qū)差價是根據(jù)房屋座落位置的實際外部情況，包括：水、電、氣、熱等供應(yīng)情況，商業(yè)繁華情況，交通便利情況以及噪音、污染、服務(wù)、環(huán)境等多種情況來確定；

    3.房屋用途差價是根據(jù)不同用途，即工業(yè)樓宇、商業(yè)樓宇、辦公和居住樓宇四類，使用者可獲得的不同經(jīng)濟效益及使用價值來確定；

    4.市場供求關(guān)系差價主要是根據(jù)當(dāng)時商品房產(chǎn)市場上的現(xiàn)貨、期貨的多少，市場購買力的大小，各類房屋的規(guī)格、品種是否適銷對路等情況來確定。

    5.適當(dāng)限價是根據(jù)開發(fā)區(qū)總體經(jīng)濟情況與綜合效益的需求，由開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易所及時公布。

    第十三條  開發(fā)區(qū)商品房產(chǎn)交易市場設(shè)立專業(yè)房產(chǎn)評估師（員），專門負責(zé)監(jiān)審房產(chǎn)價格評估業(yè)務(wù)。

    第十四條  商品房產(chǎn)買賣應(yīng)在當(dāng)事各方完全自愿的基礎(chǔ)上進行洽談協(xié)商。凡經(jīng)商品房產(chǎn)交易市場登記、鑒證的房產(chǎn)買賣合同（協(xié)議），簽字各方負有履行合同（協(xié)議）的法律責(zé)任。在執(zhí)行合同（協(xié)議）過程中發(fā)生的權(quán)益糾紛，開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易所的鑒證員、評估師（員）負有調(diào)解、鑒證的責(zé)任。

    第三章  房產(chǎn)租賃

    第十五條  出租房產(chǎn)應(yīng)具備以下條件：

    1.持有開發(fā)區(qū)工商局頒發(fā)的專營或兼營房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)或個人，經(jīng)開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易所對其所經(jīng)租房產(chǎn)的權(quán)屬審查確認后，即可進入市場招租；

    2.單位或個人出租的自有房屋，必須持有屬于本單位或本人的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》；

    3.共有產(chǎn)權(quán)的房屋，出租人必須持有經(jīng)過公證的全部共有產(chǎn)權(quán)人的認可證書或書面協(xié)議，經(jīng)開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易所確認后，即可進入市場招租。

    第十六條  承租人轉(zhuǎn)租房屋，或與他人換房，或以租賃房屋與第三方進行合資經(jīng)營，須向開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易所交驗房產(chǎn)主（原出租人）的同意證書。

    第十七條  房屋承租人應(yīng)具備以下條件：

    1.凡租賃工業(yè)或商業(yè)用房者，承租人必須持有準(zhǔn)許在開發(fā)區(qū)內(nèi)建廠（開店）的證明文件或準(zhǔn)許在開發(fā)區(qū)內(nèi)經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的證明文件。

    2.凡不在開發(fā)區(qū)內(nèi)注冊、登記的機關(guān)、團體、部隊、企事業(yè)單位要求租賃開發(fā)區(qū)內(nèi)各類房屋者，應(yīng)向開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易所交驗經(jīng)開發(fā)區(qū)管委會批準(zhǔn)的租房文件。

    第十八條  市場內(nèi)房屋租賃按以下程序進行：

    1.登記：租賃雙方在初步洽談以后進行登記租賃房產(chǎn)情況（間數(shù)、面積、用途、座落地點、建筑結(jié)構(gòu)、裝修情況、設(shè)備情況、新舊程度、租賃期限、擬定租金數(shù)額等），租賃雙方（單位或個人）及其代理人情況（姓名、工作單位、聯(lián)系電話、聯(lián)系地點等）。

    2.評估：根據(jù)租賃雙方登記情況及對所租賃房屋勘測情況，參照本細則第二十條，由開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易所專設(shè)的房產(chǎn)評估師（員）作出租金價格評估報告。

    3.鑒證：租賃雙方在按本細則第十五、十六、十七條規(guī)定分別交驗證件，并確認一切手續(xù)合法以后，在有開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易所的專職交易鑒證員在場的情況下，租賃雙方簽訂房屋租賃合同。

    租金價格若超出價格評估報告中當(dāng)時市場最高限價范圍者，出租人應(yīng)承擔(dān)房產(chǎn)租賃超價調(diào)節(jié)費。

    4.交納稅費：按照國家規(guī)定出租人應(yīng)繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅、場地使用費等，租賃雙方應(yīng)繳納租賃評估、鑒證手續(xù)費等。

    國家稅費另有調(diào)整時，按照變更后的辦法執(zhí)行。

    第十九條  凡通過房產(chǎn)交易市場租賃的房屋，一律實行商品房租（協(xié)議房租）的形式。租賃期間因市場價格波動，由租賃雙方達成一致協(xié)議并經(jīng)房產(chǎn)交易所與物價部門核準(zhǔn)后，房租允許調(diào)整、浮動。

    第二十條  商品房租主要包括：折舊費、維修費、稅金、利息、保險費、場地使用費、管理費和利潤。

    1.折舊費按本細則第十二條房屋買賣的商品房產(chǎn)價格評估原則確定該房屋在定租時的重置完全價值（即房屋原值），并參照天津市財政局“財企（1983）85號”文中關(guān)于房屋耐用年限的規(guī)定來確定折舊年限，計算折舊費。

    2.維修費按年取重置完全價值的百分之一點五至百分之二點五。

    3.稅金按實際發(fā)生提取。

    4.利息按當(dāng)時建設(shè)銀行長期貸款利率計息。

    5.保險按中國人民保險公司實際保險費率計算。

    6.場地使用費按實際發(fā)生提取。

    7.管理費按以上諸項和的百分之一點五至百分之三計算。

    8.利潤按以上諸項和的百分之五至百分之十計算。

    根據(jù)當(dāng)時市場供求關(guān)系、地區(qū)差價、房屋用途差價等可以適當(dāng)調(diào)整租金價格。

    第二十一條  房屋租賃合同一經(jīng)簽訂，合同雙方必須完全履行。在執(zhí)行合同過程中發(fā)生權(quán)益糾紛或違約行為時，開發(fā)區(qū)房產(chǎn)管理部門負有調(diào)解的責(zé)任。

    第二十二條  對于實行福利政策的公產(chǎn)或企業(yè)產(chǎn)，以低于成本租金、為低收入階層或本企業(yè)職工提供居住用房者，經(jīng)開發(fā)區(qū)房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可以不進入商品房產(chǎn)交易市場租賃。

    第四章  房產(chǎn)抵押與拍賣

    第二十三條  房產(chǎn)抵押按以下程序進行：

    1.登記：由抵押雙方進行登記抵押房產(chǎn)情況（間數(shù)、面積、用途、座落地點、建筑結(jié)構(gòu)、裝修情況、設(shè)備情況、新舊程度、抵押期限、擬定抵押金額等），抵押雙方（單位或個人）及其代理人情況（姓名、工作單位、聯(lián)系地點、聯(lián)系電話等）。

    2.鑒證：由抵押人交驗證件，確認產(chǎn)權(quán)歸屬合法后，在有開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易所的專職房產(chǎn)交易鑒證員在場的情況下，抵押雙方簽訂抵押合同。

    3.出證：自抵押之日起，由抵押雙方按照《天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)商品房產(chǎn)管理規(guī)定》辦理抵押權(quán)登記，并發(fā)給承押人《房屋他項權(quán)證》，以作為抵押憑證。承押人同時將抵押貨款交付給抵押人。

    4.還貨：抵押人按照抵押合同，按期如數(shù)償還抵押貨款，同時，按照《天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)商品房產(chǎn)管理規(guī)定》辦理抵押權(quán)注銷登記，至此抵押行為終止。

    5.交納稅費：按照規(guī)定抵押雙方應(yīng)交納印花稅與抵押鑒證手續(xù)費等。

    國家稅費另有調(diào)整時，按照變更后的辦法執(zhí)行。

    第二十四條  房產(chǎn)抵押的拍賣按以下程序進行：

    1.申請：抵押人不能按照抵押合同，如期如數(shù)償還抵押貨款時，承押人向開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易提出對抵押房產(chǎn)的拍賣申請。

    2.簽約：開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易所接到拍賣申請后三日內(nèi)通知抵押人限期來開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易所與承押人共同協(xié)商拍賣事宜，并由承押人委托開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易所代理拍賣，并簽訂委托拍賣合同。

    抵押人如不能按期參加協(xié)商拍賣事宜，則視為抵押人自動放棄協(xié)商權(quán)力，承押人可以自行決定。

    3.房產(chǎn)拍賣所得價款按《天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)商品房產(chǎn)管理規(guī)定》第三十條確定的順序使用，由開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易所監(jiān)督執(zhí)行。

    第五章  附則

    第二十五條  本細則由開發(fā)區(qū)房產(chǎn)管理部門負責(zé)監(jiān)督檢查執(zhí)行情況。對違反本細則的單位或人員，開發(fā)區(qū)房產(chǎn)管理部門有權(quán)給予勸告、警告、罰款等處罰。

    第二十六條  本細則由開發(fā)區(qū)管理委員會負責(zé)解釋。

    第二十七條  本細則自發(fā)布之日起施行。