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　　市稽查局、直屬征收局，各分局、各市地稅局：

　　為規(guī)范全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算管理，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號(hào))、《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財(cái)稅〔2006〕21號(hào))和《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號(hào))等文件的規(guī)定，市局編寫了《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算業(yè)務(wù)指引》，現(xiàn)印發(fā)給你們，供各單位貫徹執(zhí)行。

　　附件：《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算業(yè)務(wù)指引》

　　青島市地方稅務(wù)局

　　2013年3月25日

　　附件：

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算審核業(yè)務(wù)指引

　　一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱“開發(fā)企業(yè)”)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入確認(rèn)時(shí)間

　　按照國家稅務(wù)總局的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，其收入確認(rèn)時(shí)間是指：

　　(一)所銷售的房地產(chǎn)，已收訖全部?jī)r(jià)款或者取得索取全部?jī)r(jià)款的憑據(jù);

　　(二)對(duì)視同銷售的房地產(chǎn)，其房地產(chǎn)的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移;

　　(三)國家稅務(wù)總局的其他規(guī)定。

　　開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，無論其是否與受讓方辦理了房地產(chǎn)權(quán)屬證書轉(zhuǎn)移或變更登記手續(xù)，只要有合同、收據(jù)、發(fā)票、判決書、裁定書等證據(jù)，其轉(zhuǎn)讓行為實(shí)質(zhì)發(fā)生、取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，并且受讓方享有占有、使用、收益或處分該房地產(chǎn)的權(quán)利，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)視其為所有權(quán)轉(zhuǎn)移。

　　二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓車位、車庫等配套設(shè)施取得的收入

　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法[1995]6號(hào))第四條的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂銷售合同，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱“開發(fā)項(xiàng)目”)中的車位、車庫等配套設(shè)施銷售給業(yè)主取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求其當(dāng)并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入計(jì)算土地增值稅。

　　開發(fā)項(xiàng)目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，開發(fā)企業(yè)出售上述車位、車庫、儲(chǔ)藏室取得的收入，可分別按照普通住宅和非普通住宅的可售建筑面積占總可售建筑面積的比例進(jìn)行分割后，對(duì)應(yīng)計(jì)入普通住宅和非普通住宅的轉(zhuǎn)讓收入計(jì)算土地增值稅。

　　可售建筑面積，是指開發(fā)企業(yè)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理登記可供銷售的商品房的建筑面積。

　　三、關(guān)于公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的理解

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號(hào))第四條第(三)項(xiàng)第1條規(guī)定，公共配套設(shè)施“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除”，其中“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的”，可以按照以下原則之一確認(rèn)：

　　一是法律法規(guī)明確規(guī)定屬于全體業(yè)主共有;二是經(jīng)人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有;三是商品房銷售合同、財(cái)產(chǎn)處分合同等契約中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，并且相關(guān)公共配套設(shè)施移交給業(yè)主或者依規(guī)定成立的業(yè)主自治組織，由業(yè)主共同支配上述公共配套設(shè)施的各項(xiàng)權(quán)益和負(fù)擔(dān)相應(yīng)成本。

　　四、關(guān)于普通住宅和非普通住宅扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算分?jǐn)偡椒?

　　根據(jù)規(guī)定，開發(fā)項(xiàng)目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算普通住宅和非普通住宅的增值額以及土地增值稅稅額。

　　對(duì)于未分別核算的，其扣除項(xiàng)目金額應(yīng)按照普通住宅和非普通住宅可售建筑面積占總可售建筑面積的比例確定。

　　五、關(guān)于建筑安裝工程成本費(fèi)用的審核

　　主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的建筑工程設(shè)計(jì)方案內(nèi)容，加強(qiáng)與建筑工程管理行政主管部門的協(xié)作，認(rèn)真查驗(yàn)各項(xiàng)建筑工程的概預(yù)算資料、決算報(bào)告和工程造價(jià)審計(jì)資料，對(duì)與申報(bào)資料相比出現(xiàn)較大差異的，應(yīng)要求開發(fā)企業(yè)說明原因。

　　對(duì)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用申報(bào)資料符合下列條件之一的建筑工程，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照我市各級(jí)建筑工程行政主管部門分年度建筑安裝工程平方米造價(jià)指標(biāo)，核定其準(zhǔn)予扣除的成本費(fèi)用：

　　(一)建筑工程費(fèi)高于中標(biāo)概算價(jià)格或者建筑工程承包合同金額又無正當(dāng)理由的;

　　(二)大宗建筑材料供應(yīng)商或者建筑工程承包人(含分包人)為開發(fā)企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，并且未按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來支付價(jià)款、費(fèi)用的;

　　(三)清算申報(bào)時(shí)所附送的建筑安裝工程費(fèi)憑證和資料不符合清算申報(bào)要求的。

　　六、關(guān)于清算申報(bào)資料的補(bǔ)正時(shí)間和清算審核時(shí)間

　　由于土地增值稅清算申報(bào)計(jì)算過程復(fù)雜、報(bào)送資料較多，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號(hào))第十三條的規(guī)定，對(duì)開發(fā)企業(yè)報(bào)送的清算資料不全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求開發(fā)企業(yè)在在十個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)正，開發(fā)企業(yè)在十個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算申報(bào)后，在《土地增值稅納稅申報(bào)表(一)》蓋章，其中一份退開發(fā)企業(yè)。

　　七、關(guān)于清算申報(bào)審核結(jié)束后的調(diào)整申報(bào)

　　主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自清算申報(bào)受理之日起60日內(nèi)完成清算審核工作;60日內(nèi)不能辦結(jié)的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以延長(zhǎng)30日，并將延長(zhǎng)期限的理由告知開發(fā)企業(yè)。

　　主管稅務(wù)機(jī)關(guān)完成土地增值稅清算申報(bào)的審核后，應(yīng)向開發(fā)企業(yè)出具《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，告知開發(fā)企業(yè)此次清算申報(bào)審核的最終結(jié)論，并通知其在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理稅款繳納或退還手續(xù)。

　　開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，可在自收到前款所述的《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》后三年內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行申報(bào)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核屬實(shí)的，調(diào)整清算申報(bào)審查結(jié)論：

　　(一)清算申報(bào)審核完畢的開發(fā)項(xiàng)目又發(fā)生成本、費(fèi)用的;

　　(二)取得清算申報(bào)時(shí)尚未取得的扣除項(xiàng)目相關(guān)憑證的。

　　八、關(guān)于對(duì)經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通知清算申報(bào)的開發(fā)企業(yè)銷售剩余開發(fā)產(chǎn)品收入的處理

　　對(duì)經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通知清算申報(bào)的開發(fā)項(xiàng)目，在開發(fā)企業(yè)收到土地增值稅清算申報(bào)審核結(jié)論前，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)督促其就銷售剩余開發(fā)產(chǎn)品取得的收入暫按規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅。

　　主管稅務(wù)機(jī)關(guān)作出清算審核結(jié)論并送達(dá)后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號(hào))第八條的規(guī)定，計(jì)算上述清算審核期間銷售剩余開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)繳納的土地增值稅，并于下一個(gè)申報(bào)期內(nèi)，填寫《土地增值稅納稅申報(bào)表(一)》進(jìn)行申報(bào)，多退少補(bǔ)。

　　主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)重視開發(fā)項(xiàng)目清算申報(bào)審核后的管理工作，設(shè)立崗位對(duì)已清算項(xiàng)目新發(fā)生的銷售、成本支出等開發(fā)情況進(jìn)行跟蹤管理，監(jiān)督開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定計(jì)算繳納銷售剩余開發(fā)產(chǎn)品的土地增值稅。

　　九、關(guān)于開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的核定征收

　　凡符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號(hào))第三十四條規(guī)定條件的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可實(shí)行核定征收，按照《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅分類核定征收率明細(xì)表》(見附件)規(guī)定的區(qū)域和房地產(chǎn)用途，在規(guī)定的幅度內(nèi)確定征收率，然后按照開發(fā)項(xiàng)目查實(shí)的轉(zhuǎn)讓收入，包括視同銷售部分，乘以核定征收率，核定開發(fā)企業(yè)的應(yīng)納稅額。

　　十、關(guān)于國家稅務(wù)總局土地增值稅清算具體規(guī)定下發(fā)之前部分老開發(fā)項(xiàng)目的核定清算

　　以往一些在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期開發(fā)的項(xiàng)目，因開發(fā)時(shí)間較早、核算不夠規(guī)范，難以滿足2006年之后出臺(tái)的一系列土地增值稅清算的規(guī)定查賬征收條件的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號(hào))第七條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。

　　對(duì)在2002年底以前已經(jīng)完成銷售的開發(fā)項(xiàng)目，凡符合核定征收規(guī)定條件的，區(qū)分不同的房產(chǎn)類型或房地產(chǎn)用途，按照1-2%的征收率核定征收;對(duì)在2003年到2005年底之間完成銷售的開發(fā)項(xiàng)目，凡符合核定征收規(guī)定條件的，區(qū)分不同的房產(chǎn)類型或房地產(chǎn)用途，按照2-4%的征收率核定征收。

　　主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)上述老開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查和梳理，分別填制2002年之前完成銷售和2003-2005年間完成銷售的開發(fā)項(xiàng)目登記表，固定老項(xiàng)目數(shù)量和相關(guān)數(shù)據(jù)資料，逐個(gè)項(xiàng)目認(rèn)真核查登記。清算審核工作要按照市局三級(jí)審核的工作制度，依照規(guī)定動(dòng)作和程序完成，最后按照市局清算檔案管理辦法的要求歸檔。

附件：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅分類核定征收率明細(xì)表