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　　現(xiàn)將《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》予以發(fā)布，自2014年7月1日起施行。

　　特此公告。

　　山西省地方稅務局

　　2014年6月11日

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理,做好土地增值稅清算審核工作,根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及其相關(guān)政策規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條凡在本省境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，其開發(fā)的房地產(chǎn)項目符合土地增值稅清算條件的，均適用本辦法。

　　第三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是土地增值稅的清算主體，符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應當在規(guī)定期限內(nèi)自行完成清算或委托有清算資質(zhì)的中介機構(gòu)完成清算。

　　接受委托進行土地增值稅清算鑒證業(yè)務的中介機構(gòu)，應當按《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》的有關(guān)規(guī)定完成清算鑒證，出具《土地增值稅清算鑒證報告》，并對清算鑒證結(jié)果承擔相應的法律責任。

　　第四條土地增值稅清算以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項目為清算單位。分期開發(fā)的項目以分期項目為清算單位。同一清算單位中既有普通標準住宅又有非普通住宅及其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的，應當分別核算增值額，計征土地增值稅。未分別核算或不能分別核算增值額的，建造的普通標準住宅不能適用條例第八條(一)項的免稅規(guī)定，應當按合理的方式分別計算住宅和其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的增值額。

　　第五條主管地稅機關(guān)稅源管理部門應當加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理和監(jiān)控，對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應當督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用，及時掌握清算單位是否達到清算條件。

　　第二章清算條件

　　第六條符合下列情形之一的，納稅人應當主動進行土地增值稅清算：

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

　　(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

　　(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的;

　　(四)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

　　第七條符合下列情形之一的，主管地稅機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　(一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例達到或超過85%，或該比例雖未達到85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。

　　(二)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。同一清算單位，分多次取得銷售(預售)許可證的，在確定三年期限時應當從最后一次取得銷售(預售)許可證的時間算起。

　　(三)經(jīng)主管地稅機關(guān)進行納稅評估發(fā)現(xiàn)問題后，認為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

　　第八條納稅人在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，在清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

　　清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓未使用及使用年限在一年以內(nèi)的房地產(chǎn)的，納稅人應當按規(guī)定進行土地增值稅納稅申報，收入按實際取得的收入計算，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

　　清算后再銷售或轉(zhuǎn)讓使用年限超過一年以上房地產(chǎn)的，應當按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定計算繳納土地增值稅。

　　第三章清算申請與受理

　　第九條凡符合應辦理土地增值稅清算條件的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管地稅機關(guān)辦理清算手續(xù)，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算表》;凡屬地稅機關(guān)要求納稅人進行土地增值稅進行清算的項目，主管地稅機關(guān)應當下發(fā)《土地增值稅清算通知書》，納稅人應當在接到清算通知之日起90日內(nèi)，到主管地稅機關(guān)辦理清算手續(xù)。

　　第十條納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應當向主管地稅機關(guān)提交有關(guān)清算項目資料和清算申報表，并填寫《土地增值稅清算申報資料清單》和《土地增值稅清算申報表清單》。

　　第十一條納稅人應當準確、據(jù)實填寫各類清算申報表和相關(guān)表格;納稅人委托中介機構(gòu)代理進行清算鑒證的，中介機構(gòu)應當在《土地增值稅清算鑒證報告》中詳細列明清算項目的收入、扣除項目和進行土地增值稅清算的相關(guān)鑒證信息。

　　第十二條主管地稅機關(guān)在收到納稅人提交的清算資料時，應當對照《土地增值稅清算申報資料清單》和《土地增值稅清算申報表清單》所列內(nèi)容逐一核實，并嚴格按照本辦法附表格式和《土地增值稅清算管理規(guī)程》、《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》規(guī)定的內(nèi)容進行審驗。

　　對納稅人提交的申請材料格式準確、內(nèi)容齊全規(guī)范的，主管地稅機關(guān)應當予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》交納稅人轉(zhuǎn)入審核程序。

　　對納稅人提交的申請材料格式不準確、內(nèi)容不規(guī)范、相關(guān)事項不清楚的，應當在5個工作日內(nèi)退回納稅人重新修改或補充完善，并向納稅人出具《土地增值稅清算補充材料通知書》，納稅人應當在30日內(nèi)將清算資料修改補充完整，并重新辦理稅款清算

　　手續(xù)。

　　第四章清算審核

　　第十三條土地增值稅清算審核工作由縣及縣以上主管地稅機關(guān)組織實施，并應當自受理納稅人清算申請之日起90日內(nèi)(不含納稅人應地稅機關(guān)要求增加補正資料時間)完成清算審核。若因特殊原因需延長清算審核時間的，應當將延期原因和延期時間報上一級地稅機關(guān)批準，并通知納稅人。

　　第十四條主管地稅機關(guān)應當成立由領(lǐng)導總負責，征管、稅政、計會、稽查、二分局、稅源管理部門等相關(guān)單位共同參加的清算審核領(lǐng)導組。領(lǐng)導組按清算審核的不同內(nèi)容和要求，下設收入審核、土地成本審核、其他開發(fā)成本及費用審核、稅金及其他扣除項目審核等若干審核小組，明確各小組的職責和分工。各審核小組應當在規(guī)定時間內(nèi)對納稅人提供的相關(guān)票據(jù)、憑證、資料進行認真審查核實，出具初審意見，報清算審核領(lǐng)導組集體審議。

　　第十五條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的審核

　　(一)收入的確認

　　1、納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　2、土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以

　　交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。

　　3、銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應當在計算土地增值稅時予以調(diào)整。售房時向購買方一并收取的代收費用，應當作為計稅收入(但不作為加計扣除的基數(shù))。

　　4、開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、拆遷換建、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)或不動產(chǎn)等行為應當視同銷售，按下列方法和順序確認收入：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售同類房地產(chǎn)的平均價格確定;按當?shù)禺斈晖惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

　　(二)收入的審核

　　收入審核小組應當根據(jù)納稅人提供的《與收入相關(guān)的面積明細申報表》和《轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入明細申報表》，結(jié)合立項報告、測繪報告、規(guī)劃許可證、銷(預)售許可證等相關(guān)資料，核實與收入相關(guān)的面積之間的邏輯關(guān)系是否合理，有無應視同銷售行為未作銷售處理的情況。同一清算單位中不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目是否分別核算收入。若發(fā)現(xiàn)納稅人提供的收入資料不實，成交價格明顯低于正常銷售價格又無正當理由的，收入審核小組可以參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)市場價格核定收入。

　　(三)收入審核意見的出具

　　收入審核小組審核結(jié)束后，應當填報收入審核相關(guān)附表，加注審核意見，報清算審核領(lǐng)導組。

　　第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地、新建房和配套設施發(fā)生的成本費用，準予扣除的項目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及國家規(guī)定的準予加計20%的扣除，未實際發(fā)生的上述各項預提(或預付)費用，不得扣除。

　　第十七條審核扣除項目是否符合下列要求：

　　(一)在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

　　(二)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。

　　(三)扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

　　(四)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。

　　(五)納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應當按照受益對象，采用合理的分攤方法，分攤共同的成本費用。

　　(六)對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。

　　第十八條取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補償費的審核

　　(一)審核取得土地使用權(quán)、土地征用及拆遷補償費實際支付金額

　　1、結(jié)合企業(yè)提供的土地使用權(quán)證、土地出讓合同、土地價款的支付憑據(jù)、契稅完稅憑證、銀行支付記錄和與政府相關(guān)部門的協(xié)議，確認本期開發(fā)項目“取得土地使用權(quán)所支付的金額”是否獲取合法有效憑證，口徑是否一致。拆遷補償費和青苗補償費等與概預算是否存在明顯異常，拆遷、補償支出與拆遷、補償合同和簽收花名冊發(fā)生的金額能否互相對應，有無政府返還和以地補路等情況。

　　2、土地征用及拆遷補償若由政府或者其他拆遷單位承擔，則這部分費用已包括在取得土地使用權(quán)的金額中，審核是否有重復列支的問題。

　　3、比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補償費是否存在明顯異常。

　　(二)審核取得土地使用權(quán)和土地征用及拆遷補償費支付金額分攤比例

　　1、同一宗土地有多個開發(fā)項目，能準確劃分不同項目占地面積的，應當先按占地面積分攤土地成本;不能準確劃分不同項目占地面積的，應當按樓面地價(樓面地價=土地總價格/總建筑面積)和各項目實際建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤不同項目的土地成本。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以及建有公共配套設施的，應當結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的土地使用權(quán)證、經(jīng)規(guī)劃部門審核同意的規(guī)劃圖、房屋分戶(室)測繪面積對照表等資料，按照上述原則分攤土地成本，以判定其土地成本的分攤是否合理、完整。

　　(三)土地成本審核意見的出具

　　土地成本審核小組應當根據(jù)納稅人提供的《取得土地使用權(quán)支付金額明細申報表》和相關(guān)資料，對土地成本認真審核，計算分攤后，填寫土地成本審核相關(guān)附表，加注審核意見，報清算審核領(lǐng)導組。

　　第十九條其他開發(fā)成本、費用的審核

　　(一)前期工程費與基礎設施費的審核

　　1、審核前期工程費(包括規(guī)劃、設計、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、可研、通水、通電、通路、清理平整場地等費用)和基礎設施費(包括小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等費用)的各項實際支出與概預算是否存在明顯異常。

　　2、審核前期工程費與基礎設施費是否存在虛列、多列等情況，實際發(fā)生的費用與開發(fā)項目是否相對應。

　　3、多個(或分期)項目共同發(fā)生的前期工程費和基礎設施費，應當采用建筑面積法進行分攤，審核其是否合理分攤。

　　(二)建筑安裝工程費的審核

　　1、采取出包方式建設的，應當重點審核完工決算成本與工程概預算成本是否存在明顯異常。當二者差異較大時，應當追加以下審核程序：開發(fā)企業(yè)采用甲供材料方式出包工程的，重點審查其提供的材料是否存在重復列支成本問題，必要時可從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進行核對;或?qū)嵉夭榭错椖抗こ糖闆r，向建筑監(jiān)理公司取證;審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方(尤其各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優(yōu)惠時)承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形。

　　2、采取自營方式建設的，重點審核施工所發(fā)生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進行會計處理和稅務處理。

　　3、采取分期開發(fā)項目的，應當著重審核本期清算的建筑安裝成本費用與下期的建筑安裝成本費用是否正確劃分;建筑安裝成本費用是否高于建設部門公布的最新《山西省建設工程計價依據(jù)》標準，明顯偏高的，需提供專項說明或出具中介機構(gòu)的專項審定報告;審核建筑安裝成本費用是否按照合理的分攤方法在各建筑物中進行分攤[某建筑物建筑安裝成本=建筑物實際建筑面積×(清算單位總建筑安裝成本/清算單位總建筑面積)];同一建筑物中若存在層高不同的情況時，可按層高系數(shù)加以調(diào)整，但不得增加建筑物總的建安成本;審核建筑安裝發(fā)票是否在勞務發(fā)生地地稅機關(guān)取得，否則不得扣除。

　　(三)其他建筑安裝成本費用的審核

　　1、審核建筑安裝單位開具的建筑安裝發(fā)票是否包含質(zhì)量保證金。對于開發(fā)企業(yè)扣留的質(zhì)量保證金，未開具發(fā)票或未付款的，不允許在計算土地增值稅時計入成本并加計扣除。

　　2、審核開發(fā)企業(yè)是否在“開發(fā)成本”或“開發(fā)間接費”中列支了臨時代墊的臨時水電費、農(nóng)民工工資保證金等費用，如列支了應當將其調(diào)出，不得作為開發(fā)成本扣除。

　　3、審核開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費”科目中是否列支售樓處、樣板房的裝修費用，上述費用不允許作為開發(fā)成本扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　4、土地紅線外的綠化、修路、配套等支出，不得扣除。

　　(四)公共配套設施費的審核

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則審核：

　　1、建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。

　　2、建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。

　　3、建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應當計算收入，并準予扣除成本、

　　費用。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售車庫、車位、地下儲藏間應當重點區(qū)分車庫、車位、地下儲藏間的對外銷售、業(yè)主共有、開發(fā)商自留三種情況;其中對外銷售的車庫、車位、地下儲藏間又分為有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)兩種情況。對不同情形按以下標準來確定成本列支：

　　1、有產(chǎn)權(quán)對外銷售的車庫、地下儲藏間，其收入應當并入房地產(chǎn)銷售收入，相應的車庫、地下儲藏間開發(fā)成本應當準予扣除，并加計扣除。

　　2、無產(chǎn)權(quán)的車庫、車位、地下儲藏間在一定期限內(nèi)讓渡使用權(quán)的，收入不作為土地增值稅清算收入，其相應的成本費用不可以扣除。

　　3、全體業(yè)主共有的車庫、地下儲藏間，屬于公共配套設施，相應的車庫、地下儲藏間開發(fā)成本應當準予扣除，并加計扣除。

　　4、開發(fā)商自留的車庫、地下儲藏間，因其產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商自有，若無對外銷售則相應的開發(fā)成本不允許扣除。

　　(五)開發(fā)間接費用的審核

　　1、審核各項開發(fā)間接費用是否含有其他企業(yè)的費用;是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證;是否全部屬于直接組織、管理清算項目發(fā)生的費用;是否將開發(fā)費用記入開發(fā)間接費用;是否存在將企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，如未售房屋的物業(yè)看護費、產(chǎn)權(quán)交易費、售樓處的水電、辦公費等，記入開發(fā)間接費用的情形;有無預提的開發(fā)間接費用;在計算加計扣除項目基數(shù)時，是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因延期建設和違規(guī)建設，被建設主管部門給予的行政性罰款，不允許在“開發(fā)成本”“開發(fā)間接費用”中歸集，若發(fā)現(xiàn)應當予以剔除。

　　3、開發(fā)企業(yè)先行為施工方職工代付社保統(tǒng)籌費用，應當通過往來科目進行核算，不得作為扣除項目扣除。

　　4、計算開發(fā)間接費用占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴重偏差的，則應當進一步核實。

　　(六)房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務費用。

　　銷售費用、管理費用一律按“取得土地使用權(quán)所支付金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%予以扣除。財務費用中的利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除;若發(fā)現(xiàn)有憑證不齊全、分攤不合理或不能提供金融機構(gòu)證明的，則一律按“取得土地使用權(quán)所支付金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%予以扣除。

　　(七)其他開發(fā)成本費用審核意見的出具

　　其他開發(fā)成本費用審核小組應當根據(jù)各類合同簽訂金額和銀行支付憑證及發(fā)票取得情況，對納稅人提供的《前期工程費明細申報表》、《建筑安裝工程費明細申報表》、《基礎設施費明細申報表》《公共配套設施費明細申報表》、《開發(fā)間接費明細申報表》、《利息支出明細申報表》、《扣除項目匯總申報表》進行認真比較、分析、確認，根據(jù)清算項目的建筑面積占總建筑面積的比例，對各項費用進行合理分攤，填寫房地產(chǎn)開發(fā)成本費用審核相關(guān)附表，加注審核意見，報清算審核領(lǐng)導組。

　　第二十條與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項目的審核

　　(一)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的確認和審核

　　與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加、地方教育附加，也可視同稅金予以扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無關(guān)的其他稅費，不得在稅金中歸集。

　　審核與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，重點審核以下內(nèi)容：

　　1、審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅是否有重復扣除問題。

　　2、審核是否有不屬于清算范圍或不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時發(fā)生的稅金及附加列入清算項目。

　　3、審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否將少繳或不繳的稅費在清算時進行扣除。

　　(二)財政部規(guī)定的其他扣除項目的確認和審核

　　對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本按規(guī)定計算的金額之和，加計百分之二十的扣除。

　　審核其他扣除項目，重點審核以下內(nèi)容：

　　1、審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費用是否作為房地產(chǎn)開發(fā)成本列支并進行加計扣除。

　　2、審核對取得土地(不論是生地還是熟地)使用權(quán)后，未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，有無違反稅收規(guī)定加計扣除。

　　3、審核對于取得土地使用權(quán)后，僅進行土地開發(fā)(如“三通一平”等)，不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除。

　　(三)稅金及其他扣除項目審核意見的出具

　　稅金及其他扣除項目審核小組應當將審核情況填入稅金及其他扣除項目審核相關(guān)附表，并加注意見，報清算審核領(lǐng)導組。

　　第五章核定征收

　　第二十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，地稅機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的平米售價確認收入，按規(guī)定的核定征收率計算繳納土地增值稅：

　　(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的。

　　(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

　　(三)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的。

　　(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)地稅機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的。

　　(五)申報的計稅依據(jù)明顯偏低且無正當理由的。

　　(六)納稅人隱瞞房地產(chǎn)成交價格，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評估價格且無正當理由的。

　　第二十二條對開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本(簡稱開發(fā)成本)中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用等，按實際發(fā)生額據(jù)實扣除。

　　納稅人進行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，地稅機關(guān)可參照《山西省建設工程計價依據(jù)》和當?shù)亟ㄔO工程管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除：

　　(一)無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的;

　　(二)提供的開發(fā)成本資料不實的;

　　(三)發(fā)現(xiàn)《土地增值稅清算鑒證報告》不真實的;

　　(四)虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的;

　　(五)清算項目中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的平米成本，明顯高于當?shù)毓嫉乃捻椯M用單位平米造價，又無正當理由的。

　　第二十三條凡不符合核定征收條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要

　　嚴格按規(guī)定進行清算，不得以核定征收方式代替清算工作。

　　第六章審核結(jié)果的處理

　　第二十四條清算審核領(lǐng)導組根據(jù)各清算審核小組的審核意見，匯總有關(guān)資料，經(jīng)清算審核領(lǐng)導組會議或經(jīng)辦公會議集體審議后，確定清算項目的增值額、適用稅率，最終做出清算審核結(jié)論。

　　稅源管理部門根據(jù)清算審核結(jié)論制作相應稅務文書，送達納稅人。對需補繳稅款的清算項目應當出具《土地增值稅清算補稅通知書》，由納稅人自行辦理納稅申報手續(xù);對需退稅的清算項目，按照有關(guān)退稅流程辦理退稅手續(xù);對符合核定征收條件的清算項目，應當明確核定依據(jù)、核定征收率、核定稅額，督促納稅人按核定稅額按期繳納稅款。

　　第七章附則

　　第二十五條本辦法所涉及各種稅務文書和表格式樣、填列歸集要求均附列在附件中。

　　第二十六條本辦法自2014年7月1日起施行。

　　附：1.土地增值稅清算申報資料清單。

　　2.土地增值稅清算申報表及填報要求。

　　3.土地增值稅清算審核表。

　　4.稅務文書格式及清算資料整理、歸檔要求。

　　附件下載：附件1-4