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類 別：增值稅文 號：海南省地方稅務局公告2014年第21號頒發(fā)日期：2014-01-24
地 區(qū)：海南行 業(yè)：全行業(yè)時效性：有效
為加強土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)[2010]53號)規(guī)定，對我省房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率予以調(diào)整，現(xiàn)公告如下：
一、土地增值稅預征率
(一)?？谑小⑷齺喪?、陵水縣
房地產(chǎn)開發(fā)項目普通住宅預征率為3%;非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)預征率為5%。
(二)其他市、縣、區(qū)
房地產(chǎn)開發(fā)項目普通住宅預征率為2%;非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)預征率為4%。
(三)對房地產(chǎn)開發(fā)項目中的保障性住房(不包括限價商品房)，暫不預征土地增值稅;對房地產(chǎn)開發(fā)項目中不屬于保障性住房的房產(chǎn)，按本公告第一條第(一)、(二)項規(guī)定的預征率計算預征土地增值稅。保障性住房須經(jīng)政府相關部門批準性文件認定。
(四)納稅人成片受讓土地、分期分批進行開發(fā)后再分塊轉(zhuǎn)讓土地使用權的，預征率為5%。
二、對房地產(chǎn)開發(fā)項目既有普通住宅又有非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)的，或者既有保障性住房又有非保障性住房的房產(chǎn)的，均應按房產(chǎn)的類型、性質(zhì)分別核算銷(預)售收入，并適用相應的預征率分別計算預征土地增值稅;不能分別核算銷(預)售收入的，一律從高適用預征率計算預征土地增值稅。
三、納稅人在本公告生效前取得銷(預)售房地產(chǎn)收入的，預繳土地增值稅按以前的規(guī)定執(zhí)行。
四、本公告自2014年12月25日起施行?！逗Ｄ鲜〉胤蕉悇站株P于調(diào)整土地增值稅預征率的通知》(海南省地方稅務局2013年2號公告)同時廢止。
特此公告。
海南省地方稅務局
2014年12月24日
關于《海南省地方稅務局關于調(diào)整土地增值稅預征率的公告》的解讀
一、關于公告出臺的背景
2013年4月1日發(fā)布的《海南省地方稅務局關于調(diào)整土地增值稅預征率的公告》(海南省地方稅務局公告2013年第2號)(以下簡稱2013年2號公告)因在信息公開方面上存在瑕疵，省局在2014年11月25日出臺的《海南省地方稅務局關于廢止和修改稅收規(guī)范性文件的公告》(2014年第20號公告)中將其廢除。為保證土地增值稅預征的延續(xù)性，在修正錯誤的基礎上，結合2014年10月9日出臺的《海南省地方稅務局關于明確暫不預征土地增值稅的保障性住房范圍的通知》(瓊地稅函[2014]589號)，重新制定了土地增值稅預征率公告。
二、關于土地增值稅預征率的確定
依據(jù)2011年土地增值稅清算的實際稅負，根據(jù)國稅發(fā)[2010]53號文“中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%”的要求，在2010年調(diào)整的基礎上，對不同地區(qū)的普通住宅、非普通住宅及非住宅類房地產(chǎn)項目類型，以及成片開發(fā)銷售土地行為，在2%～5%范圍內(nèi)分別適用不同的預征率。
(一)保持房產(chǎn)項目類型劃分方式不變
2013年調(diào)整預征率時，區(qū)分普通住宅、非普通住宅項目和非住宅類型，分別適用不同的預征率。此次調(diào)整在內(nèi)容上仍延續(xù)3號公告的內(nèi)容，保持普通住宅、非普通住宅及非住宅三種類型的房產(chǎn)，將非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)的設置為相同的預征率。一是保持政策的延續(xù)性，二是與我省土地增值稅清算中劃分房產(chǎn)類型的方式保持一致，便于執(zhí)行。
(二)適當調(diào)高土地增值稅預征率
海口、三亞、陵水因地理環(huán)境和基礎設施優(yōu)勢的原因，其房產(chǎn)售價要高于其他地區(qū)。所以將?？谑?、三亞市、陵水縣房地產(chǎn)開發(fā)項目普通住宅預征率調(diào)整為3%，非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)預征率調(diào)整為5%;將其他市縣、區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目普通住宅預征率調(diào)整為2%，非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)預征率調(diào)整為4%。
(三)考慮到目前的限價商品房價格普遍較高，結合瓊地稅函[2014]589號文件的規(guī)定，明確除了限價商品房以外的保障性住房暫不預征土地增值稅，對保障性住房項目同時開發(fā)銷售除保障性住房以外的其他房產(chǎn)，一律預征土地增值稅。
(四)將成片開發(fā)銷售土地的行為納入預征管理范圍，鑒于土地開發(fā)成本的一般低于商品房項目開發(fā)成本，而其收益往往高于商品房項目，在綜合普通住宅和非普通住宅及非住宅類房地產(chǎn)的稅負水平基礎上，將預征率定為5%。
三、關于強調(diào)分開核算的原則
根據(jù)《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)文件規(guī)定，納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。鑒于此，在本文中再次強調(diào)應按房產(chǎn)類型、房產(chǎn)性質(zhì)分開核算收入、分開計稅的原則，分別預征。普通住宅和非普通住宅預征率不一樣，因此要按房產(chǎn)的類型分別核算;而一個項目中既有保障性住房，又有非保障性住房，應區(qū)分性質(zhì)、類型分別核算，凡不能分別核算銷(預)售收入的，一律從高適用預征率計算預征土地增值稅。特別需要注意保障性住房內(nèi)配套建設的商鋪等非保障性住房，應嚴格按照規(guī)定進行預征管理。
四、關于公告時間的銜接問題
《海南省地方稅務局關于廢止和修改稅收規(guī)范性文件的公告》(2014年第20號公告)的生效時間是2014年12月25日，即2013年3號公告是從2014年12月25日起失效，為了保證土地增值稅預征的延續(xù)性，本公告從2014年12月25日起執(zhí)行。
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