對于一般產品，生產企業(yè)需要在產品完工后才能進行銷售，而房地產企業(yè)在商品房竣工驗收前后均可以簽訂銷售合同。國家稅務總局在《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號)中規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)。

　　根據國家有關法律法規(guī)，房地產開發(fā)企業(yè)按規(guī)定取得房地產預售許可證后，就可以上市預售房地產。所謂房地產預售，指房地產開發(fā)經營企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或者房價款的行為。在日常生活中可以發(fā)現(xiàn)，不少商品房在沒有正式完工、達到竣工驗收交付的條件時就已銷售完畢。

　　在商品房尚未竣工驗收時，不符合會計上收入確認的條件，即使收到購房款，也不能確認為“主營業(yè)務收入”，而只能通過“預收賬款”核算。例如，某房地產開發(fā)企業(yè)進行某項目開發(fā)，本月收到購房戶購房訂金3000萬元(其中普通住宅2500萬元、商鋪500萬元)。

　　借：銀行存款 30000000

　　　　貸：預收賬款 30000000

　　只要在沒有交付商品房鑰匙之前，所有收到的購房款項全部記入“預收賬款”。

　　通常，工業(yè)產品生產企業(yè)在收到客戶訂金時不需要納稅。但房地產企業(yè)從事商品房的預售所收到的預收購房款，因為符合稅收上的收入確認條件，需要按稅法規(guī)定納稅。

　　收到預收購房款，按稅法規(guī)定所繳納的相關稅金，在交付商品房鑰匙之前(一般在交完購房全款，開具了商品房銷售發(fā)票，才交付商品房鑰匙)，除印花稅外，全部記入“應交稅費”有關具體稅種項目下。

　　承上例，假設該房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房需要繳納以下稅款：5%的營業(yè)稅(按收取的購房款總額計算);以繳納的營業(yè)稅為基礎繳納7%的城建稅、3%的教育費附加和2%的地方教育附加;按預收房款總額繳納萬分之五的印花稅，同時按規(guī)定預繳土地增值稅(普通住宅2%，商鋪3%，其他稅收暫不考慮)。那么，該房地產開發(fā)企業(yè)在次月15日前要到主管稅務機關申報繳納相關稅收，并做如下會計處理：

　　借：應交稅費——應交營業(yè)稅 1500000

　　應交稅費——應交城市維護建設稅 105000

　　應交稅費——應交教育費附加 45000

　　應交稅費——應交地方教育附加 30000

　　應交稅費——應交土地增值稅650000

　　管理費用——印花稅 15000

　　　　貸：銀行存款 2345000

　　在交付鑰匙之前，所有收到的預收購房款都按上述方法進行會計處理。

　　建議房地產企業(yè)會計人員對銷售過程中所有的購房款都通過“預收賬款”來核算，達到交房條件時再從“預收賬款”轉入“主營業(yè)務收入”，這樣便于今后分析、比較。

　　假設2013年5月底累計預收購房款22000萬元，2013年6月交付鑰匙的商品房(均為普通住宅)補收購房款950000元(這部分商品房之前有預收款6000萬元)，假設交付鑰匙的這部分商品房面積為12190平方米，單位售價5000元。

　　借：銀行存款 950000

　　　　貸：預收賬款 950000

　　借：預收賬款 60950000

　　　　貸：主營業(yè)務收入 60950000。

　　預收房款納稅時會計處理同上。

　　假設整個項目從預售到交房過程，相關稅率沒有發(fā)生變化。

　　對結轉收入部分，必須將已繳的相應營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加和土地增值稅轉入“營業(yè)稅金及附加”。

　　借：營業(yè)稅金及附加 4632200

　　　　貸：應交稅費——應交營業(yè)稅 3047500

　　應交稅費——應交城建稅 213325

　　應交稅費——應交教育費附加 91425

　　應交稅費——應交地方教育附加 60950

　　應交稅費——應交土地增值稅 1219000。

　　假設經具體的成本核算確定，該小區(qū)普通住宅單位成本3900元，商鋪的單位成本4200元。通過“開發(fā)產品/普通住宅”、“開發(fā)產品/商鋪”核算。

　　結轉銷售成本：

　　借：主營業(yè)務成本 47541000

　　　　貸：開發(fā)產品——普通住宅 47541000。

　　要說明的是，樓盤在開盤時，通常會搞促銷活動，以金卡、會員卡等名義收取有購房意向者誠意金。由于沒有簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》，有購房意向者可能最終簽訂購房合同，也可能因不簽訂購房合同而要求退款，因此收取的這部分款項可通過“其他應付款——誠意金(訂金)”來核算，以購房人姓名作二級核算科目。這部分誠意金是否繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅和土地增值稅，由于各地執(zhí)行政策不一，需要與主管稅務機關溝通才能確定。

　　針對預收購房款所繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅如何在企業(yè)所得稅稅前扣除問題，有人根據企業(yè)所得稅法第八條“企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除”和企業(yè)所得稅法實施條例第三十一條“企業(yè)所得稅法第八條所稱稅金，指企業(yè)發(fā)生的除企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項稅金及其附加”的規(guī)定，認為可以將預繳的稅金直接計入“營業(yè)稅金及附加”進行稅前扣除。這種理解是不完整的，因為《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表(A類)》附表三《納稅調整項目明細表》第五十二行“房地產企業(yè)預售收入計算的預計利潤”，就考慮了預收賬款所繳納的營業(yè)稅金及附加的扣除問題。

　　假設該項目所在地的預計毛利率為15%，當年共取得預收賬款5000萬元，其中住宅4000萬元，商鋪1000萬元。

　　住宅：4000×15%-4000×5%-4000×5%×(7%+3%+2%)-4000×2%=296(萬元);

　　商鋪：1000×15%-1000×5%-1000×5%×(7%+3%+2%)-1000×3%=64(萬元)。

　　第五十二行填寫360萬元。

　　根據《國家稅務總局關于發(fā)布〈中華人民共和國企業(yè)所得稅月(季)度預繳納稅申報表〉等報表的公告》(國家稅務總局公告2011年第64號)的要求，從2012年開始，房地產開發(fā)企業(yè)在填寫《中華人民共和國企業(yè)所得稅月(季)度預繳納稅申報表(A類)》時，就要求在該表第五行的“特定業(yè)務計算的應納稅所得額”中填寫本季度企業(yè)收取預收購房款按規(guī)定參照上述方法計算的應納稅所得額。