(一)分期收款開發(fā)產(chǎn)品的核算

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了促進(jìn)銷售，可以采用分期收款銷售方式。對于土地和商品房采用分期收款銷售方式的，應(yīng)在土地和商品房移交給買主后，將土地和房屋的實(shí)際成本從“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶結(jié)轉(zhuǎn)到“發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，并要按合同規(guī)定的收款時(shí)間分次確認(rèn)收入，在確認(rèn)收入的同時(shí)要結(jié)轉(zhuǎn)與經(jīng)營收入相配比的營業(yè)成本。

　　【例8-5】某房地產(chǎn)開發(fā)公司2007年1月5日銷售商品房1200平方米，實(shí)際成本180萬元，每平方米售價(jià)2000元，銷售合同約定240萬元，采用分期收款方式銷售，價(jià)款三次付清，1月5日付80萬元，6月5日付80萬元，11月5日付80萬元。相關(guān)會計(jì)分錄如下：

　　1.1月5日，公司將商品房移交給買方時(shí)，將商品房的實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。會計(jì)分錄如下：

　　借：發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品　　　　　　　　　1 800 000

　　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋　　　　　　　1 800 000

　　2.1月5日，根據(jù)銷售合同規(guī)定，收到買方交來的第一期房款80萬元。作會計(jì)分錄如下：

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　800 000

　　　　貸：主營業(yè)務(wù)收入——商品房銷售收入 800 000

　　同時(shí)按相應(yīng)的比例，結(jié)轉(zhuǎn)商品房成本：

　　應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的成本為：1800000÷3=600000(元)

　　作會計(jì)分錄如下：

　　借：主營業(yè)務(wù)成本——商品房銷售成本　600 000

　　　　貸：發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品　　　　　　　　　　600 000

　　3.6月5日，按銷售合同收到買方交來的第二期房款80萬元。根據(jù)有關(guān)憑證，編制會計(jì)分錄如下：

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　800 000

　　　　貸：主營業(yè)務(wù)收入——商品房銷售收入　800 000

　　同時(shí)按比例結(jié)轉(zhuǎn)商品房成本，分錄如下：

　　借：主營業(yè)務(wù)成本——商品房銷售成本 600 000

　　　　貸：發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品　　　　　　　 　　600 000

　　4.11月5日，按銷售合同規(guī)定應(yīng)收到最后一期商品房款80萬元，但款項(xiàng)尚未收到。根據(jù)有關(guān)憑證，編制會計(jì)分錄如下：

　　借：應(yīng)收賬款　　　　　　　　　　　 800 000

　　　　貸：主營業(yè)務(wù)收入——商品房銷售收入 800 000

　　同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本60萬元，會計(jì)分錄如下：

　　借：主營業(yè)務(wù)成本——商品房銷售成本 600 000

　　　　貸：發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品　　　　　　　　　　600 000

　　5.11月10日收到最后一期房款80萬元，作如下會計(jì)分錄：

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　800 000

　　　　貸：應(yīng)收賬款　　　　　　　　　　　　800 000

　　(二)銷售退回和折讓的核算

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售退回是指銷售開發(fā)產(chǎn)品以后，由于開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量等不符合購銷合同的規(guī)定，買方要求將其全部或部分開發(fā)產(chǎn)品退給賣方的事項(xiàng)。

　　銷售折讓是銷售開發(fā)產(chǎn)品以后，由于開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量等原因，買方要求在價(jià)格上給予減讓的事項(xiàng)。

　　在發(fā)生銷售退回和銷售折讓的情況下，應(yīng)按退回產(chǎn)品的價(jià)款或折讓的金額沖減當(dāng)期的銷售收入。由于收入的減少，相關(guān)稅金也要同時(shí)減少。對于銷售退回,在沖減銷售收入的同時(shí)還要沖減相關(guān)的銷售成本.

　　【例8-6】某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售給甲單位商品房5套，每套建筑面積70平米，共350平方米。商品房實(shí)際成本每平米1400元，買賣雙方簽訂的銷售合同規(guī)定，每平方米售價(jià)2000元，共計(jì)700 000元，購買單位先支付30%的購房定金，其余款項(xiàng)于商品房交付使用3個(gè)月后一次付清。商品房交付使用后，其中1套出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題，甲單位要求退貨，其余4套也存在不同程度的質(zhì)量問題，甲單位提出要求折讓。經(jīng)雙方協(xié)商同意后，1套作為退回處理，其余4套商品房按全部價(jià)款的5%給予折讓。有關(guān)會計(jì)分錄如下：

　　1.收到購房定金時(shí)：

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　210 000

　　　　貸：預(yù)收賬款——甲單位　　　　　　210 000

　　2.交付商品房確認(rèn)收入時(shí)：

　　借：應(yīng)收賬款——甲單位　　　　　　490000

　　預(yù)收賬款——甲單位　　　　　　210000

　　　　貸：主營業(yè)務(wù)收入——商品房銷售收入 700000

　　同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)商品房銷售成本：

　　5套商品房實(shí)際成本為：1400×350=490 000(元)

　　借：主營業(yè)務(wù)成本——商品房銷售成本　　490 000

　　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋　　　　　　　　　490 000

　　3.發(fā)生銷售退回和折讓時(shí)：

　　退回的1套商品房價(jià)款為70×2000=140000(元)

　　其余4套銷售折讓金額為：70×4×2000×5%=28000(元)

　　銷售退回的價(jià)款和銷售折讓的金額應(yīng)沖減當(dāng)期的銷售收入。會計(jì)分錄如下：

　　借：主營業(yè)務(wù)收入——商品房銷售收入　　　168 000

　　　　貸：應(yīng)收賬款——甲單位　　　　　　　　　168 000

　　同時(shí)收回1套商品房，沖減銷售成本：

　　1套商品房實(shí)際成本為：1400×70=98000(元)

　　借：開發(fā)產(chǎn)品——房屋　　　　　　　　　　　98000

　　　　貸：主營業(yè)務(wù)成本——商品房銷售成本　　　 98000

　　(注：因?yàn)殇N售收入的減少，當(dāng)期相關(guān)稅費(fèi)也自然減少，所以，如果原來如尚未確認(rèn)稅費(fèi),則期末自然按減少后的收入確認(rèn)稅費(fèi)，所以對稅費(fèi)不需單獨(dú)進(jìn)行賬務(wù)處理)。