關于《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務局關于進一步明確房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房繳納土地使用稅截止時間公告》的解讀

　　為進一步明確《財政部國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)和《財政部關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)關于房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅截止時間的規(guī)定，自治區(qū)地稅局于2014年7月下發(fā)了《進一步明確房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房繳納土地使用稅截止時間的公告》(2014年第7號公告，以下簡稱《公告》)。為便于各地準確把握《公告》內(nèi)容，現(xiàn)將政策解釋如下：

　　一、《公告》的起草背景

　　2006年，《財政部關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。2008年，《財政部國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。

　　由于全區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)商品房實物、權利變化情況千差萬別，房產(chǎn)企業(yè)繳納土地使用稅截止時間存在不統(tǒng)一、不規(guī)范等問題。2008年，國家稅務總局雖然下發(fā)了財稅〔2008〕152號文件，但未明確商品房實物、權利變化的具體依據(jù)、方式等，部分盟市提出，房地產(chǎn)企業(yè)因交付的方式多種多樣，各地執(zhí)行標準不統(tǒng)一、不規(guī)范，為此，在聽取部分盟市局意見的基礎上，我們起草、下發(fā)了《公告》。

　　二、《公告》的主要內(nèi)容

　　(一)計算征繳

　　1.調(diào)減應稅土地面積=已交付使用商品房的可售建筑面積÷房地產(chǎn)建筑可售總面積×開發(fā)初期應稅土地總面積

　　其中: 已交付使用商品房的可售建筑面積和房地產(chǎn)可售建筑總面積，均包括已辦理房屋土地使用權證或房屋產(chǎn)權證，房屋所有權的土地已發(fā)生實際轉(zhuǎn)移的占地面積，還包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(包括售房單位)自營自用房產(chǎn)、車庫、庫房等單獨具備使用功能的獨立使用空間。

　　2.對已辦理房屋土地使用權證或房屋產(chǎn)權證的繳稅截止時間，明確為房地產(chǎn)企業(yè)向購房人辦理了房屋土地使用權證或房屋產(chǎn)權證的次月。

　　3.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(售房單位)自營自用商鋪、商品房、車庫、倉庫等等房產(chǎn)的應稅土地面積，納稅人應單獨計算，分期繳納土地使用稅。

　　4.對購房人無法及時取得土地使用權證或房屋產(chǎn)權證的，按房地產(chǎn)企業(yè)向購房人交付鑰匙(以簽訂《商品房房交付通知書》或《商品房驗收確認書》為準)的次月。

　　對購房人未按書面規(guī)定承接商品房的，且房地產(chǎn)企業(yè)已按合同規(guī)定履行交付義務的，應視同商品房已交付使用。

　　5.主管地稅機關對截止時間的認定資料要備份、留存、歸檔。

　　(二)申報繳納

　　鑒于房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅申報、征繳具有較強的時效性，為了均衡入庫、征收質(zhì)量、及時征繳，征收機關經(jīng)與納稅人協(xié)商同意，其土地使用稅可按月申報、分期繳納。

　　(三)關于執(zhí)行時間

　　本公告自2014年8月1日起施行。此前已發(fā)生但未處理的事項，按本公告規(guī)定執(zhí)行。

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