【問題】

　　地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)已經(jīng)交付，說明企業(yè)取得了向客戶索取款項的憑據(jù)(權利)，應按房屋價款確認收入的實現(xiàn)。《國家總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第六條第三款規(guī)定，采取按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。上述條款如何理解?

　　【解答】《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。

　　如A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式現(xiàn)房銷售，5月出售10套住房并辦理入住手續(xù)，銷售合同或協(xié)議約定的價款為1200萬元，收取首付款800萬元，銀行按揭400萬元尚未收到。上應確認銷售收入1200萬元，應收賬款400萬元。稅務上應確認銷售收入800萬元，400萬元余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。