轉讓不動產增值稅征收管理_2022年稅法一基礎知識點
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成功不是憑夢想和希望，而是憑努力和實踐。備考2022年稅務師考試，考生一定要堅持到底，盡管最開始會面臨理解和記憶的難題，但只要大家堅持，越到后期越能體會到學習的樂趣。
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【內容導航】
轉讓不動產增值稅征收管理
【所屬章節(jié)】
第二章 增值稅
【知識點】轉讓不動產增值稅征收管理
轉讓不動產增值稅征收管理
1.適用主體：
（1）一般納稅人轉讓其取得的不動產。
（2）小規(guī)模納稅人轉讓其取得的不動產。
（3）個人轉讓其購買的住房。
2.不動產來源
自建
非自建：直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得
3.稅款征收環(huán)節(jié)分為預繳（征）和申報兩個環(huán)節(jié)。
4.計稅方法分為一般計稅法和簡易計稅法。
5.全額和差額（不含稅價）
全額指全部價款和價外費用。
差額指取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價。
預繳時：自建項目是全額預繳，非自建項目是差額預繳，預征率5%；
申報時：和計稅方法有關，一般計稅方法全額申報；簡易計稅方法自建項目全額申報，非自建項目差額申報。
6.房地產分為老項目和新項目，劃分時點為2016.4.30。
7.要注意區(qū)分稅率（9%）、征收率（5%）、預征率（5%）的不同表述。
8.預征稅款的計算
特殊公式：預征稅款=含稅計稅銷售額/（1+5%）×5%
（二）計稅方法及應納稅額計算
1.一般納稅人轉讓其取得的不動產
（1）簡易計稅方法
適用范圍：2016年4月30日前取得的不動產——可選擇簡易計稅方法。
（2）一般計稅方法
適用范圍：2016年4月30日前取得——可選擇一般計稅方法。
2016年4月30日后取得——適用一般計稅方法。
簡易計稅方法
項目性質 | 計稅依據 | 計稅公式 |
非自建 | 預繳：差額預繳5% 申報：差額繳納5% 差額預繳，差額申報 | 申報納稅與預繳稅款相同： 增值稅=轉讓差額÷（1+5%）×5% |
自建 | 預繳：全額預繳5% 申報：全額繳納5% 全額預繳，全額申報 | 申報納稅與預繳稅款相同： 增值稅=出售全價÷（1+5%）×5% |
一般計稅方法
項目性質 | 計稅依據 | 計稅公式 |
非自建 | 預繳：差額預繳5% 申報：全額繳納9% 差額預繳，全額申報 | 預繳：增值稅=轉讓差額÷（1+5%）×5% 申報：增值稅=出售全價÷（1+9%）×9%-進項稅額-預繳稅款 |
自建 | 預繳：全額預繳5% 申報：全額繳納9% 全額預繳，全額申報 | 預繳：增值稅=出售全價÷（1+5%）×5% 申報：增值稅=出售全價÷（1+9%）×9%-進項稅額-預繳稅款 |
2.小規(guī)模納稅人轉讓其取得的不動產
簡易計稅方法，按5%征收率（不包括個人轉讓其購買的住房）。
項目性質 | 預繳 | 申報 |
非自建 | 增值稅=轉讓差額÷（1+5%）×5% 差額預繳，差額申報 | 與預繳稅款相同 |
自建 | 增值稅=出售全價÷（1+5%）×5% 全額預繳，全額申報 | 與預繳稅款相同 |
3.個人轉讓其購買的住房：
一看時間，二看地區(qū)，三看類型。
購買不足2年 | 全額繳稅：出售全價÷（1+5%）×5% | ||
購買2年以上 | 北上廣深 | 非普通住房 | 差額繳稅：轉讓差額÷（1+5%）×5% |
普通住房 | 免稅 | ||
其他地區(qū) | |||
注：以上內容選自彭婷老師《稅法一》基礎精講班授課講義
（本文為東奧會計在線原創(chuàng)文章，僅供考生學習使用，禁止任何形式的轉載）
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