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轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理（掌握）

（一）預(yù)備知識(shí)

1.適用范圍

（1）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)。

（2）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)。

（3）個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房。

2.不動(dòng)產(chǎn)來源

（1）自建。

（2）非自建：直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股以及抵債等各種形式取得。

3.稅款征收環(huán)節(jié)分為預(yù)繳（征）和申報(bào)兩個(gè)環(huán)節(jié)。

4.計(jì)稅方法分為一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

5.計(jì)稅金額分為全額和差額（均為不含稅價(jià)）。

全額，是指收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。

差額，是指取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額。

預(yù)繳時(shí)：自建項(xiàng)目是全額預(yù)繳，非自建項(xiàng)目是差額預(yù)繳，預(yù)征率均為5%。

6.預(yù)征稅款的計(jì)算

特殊公式：預(yù)征稅款=含稅計(jì)稅銷售額/（1+5%）×5%

7.不動(dòng)產(chǎn)分為“前取得”和“后取得”，劃分時(shí)點(diǎn)為2016年4月30日。

8.要注意區(qū)分稅率（9%）、征收率（5%）、預(yù)征率（5%）的不同表述。

（二）計(jì)稅方法及應(yīng)納稅額計(jì)算

1.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)

（1）簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)——可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

（2）一般計(jì)稅方法。

①一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)——可選擇一般計(jì)稅方法。

②一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)——適用一般計(jì)稅方法。

2.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)

采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，適用5%征收率（不包括個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房）。

除其他個(gè)人之外的小規(guī)模納稅人，向不動(dòng)產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。其他個(gè)人向不動(dòng)產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

3.個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房（2025年調(diào)整）

（三）納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅差額扣除的規(guī)定

1.納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料，進(jìn)行差額扣除。

2.納稅人以契稅計(jì)稅金額進(jìn)行差額扣除的，按照下列公式計(jì)算增值稅應(yīng)納稅額：

3.在確定不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅金額時(shí)發(fā)票優(yōu)先：同時(shí)保留取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票和其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料的，應(yīng)當(dāng)憑發(fā)票進(jìn)行差額扣除。

（四）扣減稅款的有效憑證

1.稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。

2.法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。

3.國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

（五）其他規(guī)定

1.納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

2.納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

所屬章節(jié)：第二章 增值稅

注：以上內(nèi)容選自彭婷老師2025年《稅法一》輕一·基礎(chǔ)細(xì)講班授課講義

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