2023年稅務師稅法二預習考點：房地產開發(fā)計稅成本的核算方法

來源：東奧會計在線責編：張芳銘2023-02-02 16:34:22

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我們沒有能力改變過去，但是可以決定未來。2023年稅務師考試，東奧會計在線為大家整理了《稅法二》第一章企業(yè)所得稅的預習考點，希望大家堅持學習，實現目標！

2023年稅務師稅法二預習考點：房地產開發(fā)計稅成本的核算方法

【所屬章節(jié)】

第一章企業(yè)所得稅

【知識點】房地產開發(fā)計稅成本的核算方法

（一）計稅成本對象的確定原則

可否銷售原則	（1）開發(fā)產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算（2）不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象
功能區(qū)分原則	開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算
定價差異原則	開發(fā)產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算
成本差異原則	開發(fā)產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算
權益區(qū)分原則	開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算

（二）開發(fā)產品計稅成本支出的內容

土地征用費及拆遷補償費	為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用：包括土地買價或出讓金、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費等
前期工程費	項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用
建筑安裝工程費	開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用
基礎設施建設費	開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出
公共配套設施費	開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出
開發(fā)間接費	企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出：折舊費、修理費、辦公費、水電費

（三）成本計算方法

1.企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產品應按制造成本法進行計量與核算。

2.應計入開發(fā)產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象。

3.共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：

占地面積法	（1）已動工開發(fā)成本對象占地面積÷開發(fā)用地總面積（土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應協商請求稅務機關同意）
建筑面積法	已動工開發(fā)成本對象建筑面積÷開發(fā)用地總建筑面積（單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成本，應按建筑面積法進行分配）
直接成本法	期內某一成本對象的直接開發(fā)成本÷期內全部成本對象直接開發(fā)成本（借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，適用本辦法）
預算造價法	期內某一成本對象預算造價÷期內全部成本對象預算造價（借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，適用本辦法）

（四）企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權，應按下列規(guī)定確定成本：

換取情形

確認時間

確認金額

開發(fā)產品換土地使用權

（1）本土地開發(fā)建造的開發(fā)產品：接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產品時，確認成本

（2）其他土地開發(fā)建造的開發(fā)產品：投資交易發(fā)生時

分出（應付）產品的公允價值+土地使用權轉移稅費+應付補價-應收補價

股權換土地使用權

投資交易發(fā)生時

該項土地使用權公允價值+土地使用權轉移稅費+應付補價-應收補價

（五）除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本