(一)房產(chǎn)自用審核要點(diǎn)

　　從價計征：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×1.2%

　　房產(chǎn)原值的審核：

　　1.房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”賬戶中記載的房屋原價。

　　2.國稅發(fā)〔2005〕173號文件進(jìn)行了細(xì)化規(guī)定，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值;對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。

　　【提示】增值稅也有相關(guān)規(guī)定：以建筑物或者構(gòu)筑物為載體的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，無論在會計處理上是否單獨(dú)記賬與核算，均應(yīng)作為建筑物或者構(gòu)筑物的組成部分，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得在銷項(xiàng)稅額中抵扣。附屬設(shè)備和配套設(shè)施是指：給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備和配套設(shè)施。

　　3.納稅人對房屋改擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。

　　4.對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

　　5.財稅〔2010〕121號規(guī)定，對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

　　提示：

　　(1)容積率=房屋建筑面積/土地面積

　　(2)不是將土地的所有價款都計入房產(chǎn)原值計稅的。

　　(3)土地使用權(quán)會計要求計入“無形資產(chǎn)”，稅法要求計入“房產(chǎn)原值”，各按其法，各行其事。

　　(二)房產(chǎn)出租審核要點(diǎn)

　　從租計征：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入×12%(或4%)

　　提示：

　　(1)從2008年3月1日起，對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

　　(2)如果同時存在自用和出租，應(yīng)分別計算房產(chǎn)稅。

　　(3)對投資聯(lián)營的房產(chǎn)，應(yīng)區(qū)別對待。