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【內(nèi)容導航】

土地增值稅的納稅申報和納稅審核(2)

【所屬章節(jié)】

本知識點屬于《涉稅服務(wù)實務(wù)》第十一章 其他稅種納稅申報和納稅審核

【知識點】土地增值稅的納稅申報和納稅審核(2)

土地增值稅的納稅申報和納稅審核(2)

第二節(jié) 土地增值稅的納稅申報和納稅審核

二、土地增值稅應(yīng)納稅額的審核

2.銷售舊房及建筑物

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(2)舊房及建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率

(3)在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅、教育費附加、印花稅。

【提示】不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。

①“每年”：按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

②對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務(wù)機關(guān)可以核定征收。

(三)應(yīng)納稅額的審核

1.確定收入總額

2.確定扣除項目：新5舊3

【提示】非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房，扣除項目為4項。

3.計算增值額

4.計算增值率

增值率=增值額÷扣除項目金額×100%

5.按照增值率確定適用稅率和速算扣除系數(shù)

6.計算應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

三、土地增值稅稅收優(yōu)惠的審核

1.建造普通標準住宅出售，其增值率未超過20%的，予以免稅。增值率超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。

各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房具體標準。

2.對納稅人既建造普通標準住宅，又有其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額;不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不適用該免稅規(guī)定。

3.因國家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免稅。

4.對居民個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題

(一)土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

(二)土地增值稅的清算條件

1.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當進行土地增值稅的清算：

(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷售完畢的;

(3)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

(三)土地增值稅扣除項目的其他規(guī)定

1.除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

(1)建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除;

(2)建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除;

(3)建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

4.屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

5.在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

【提示】(1)除另有規(guī)定外，在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

(2)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。

(3)扣除項目金額應(yīng)當準確的在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

(4)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當分攤的。

(5)納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。

(6)對同一類事項，應(yīng)當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準。

五、土地增值稅稅收征管的審核

1.納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。

2.納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)實計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。

3.土地增值稅申報涉及表單

①納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，按照各省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的納稅期限，填報《土地增值稅納稅申報表(一)(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預(yù)征適用)》，向稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報繳納土地增值稅。

②土地增值稅清算申報

納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清應(yīng)繳納的土地增值稅稅款。

土地增值稅清算涉及具體表單

③房地產(chǎn)項目尾盤銷售土地增值稅申報

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人按規(guī)定填寫《土地增值稅納稅申報表(四)(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用)》，向稅務(wù)機關(guān)報送相關(guān)資料，辦理房地產(chǎn)項目尾盤銷售土地增值稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

房地產(chǎn)項目尾盤銷售土地增值稅涉及表單

④其他情況土地增值稅申報

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，填寫《土地增值稅納稅申報表(三)(非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用)》或《土地增值稅納稅申報表(七)(非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人核定征收適用)》，并向稅務(wù)機關(guān)提交相關(guān)資料，在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

六、土地增值稅的會計核算

1.計提時

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)：

借：稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交土地增值稅

(2)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在“固定資產(chǎn)”或“在建工程”科目核算的房地產(chǎn)

借：固定資產(chǎn)清理

貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交土地增值稅

2.繳納時

借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交土地增值稅

貸：銀行存款等

土地增值稅

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（注：以上內(nèi)容選自美珊老師《涉稅服務(wù)實務(wù)》授課講義）

（本文為東奧會計在線原創(chuàng)文章，僅供考生學習使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）