成功的秘訣就是每天都比別人多努力一點(diǎn)！備考2023年稅務(wù)師考試，在預(yù)習(xí)階段要充分了解稅務(wù)師知識點(diǎn)。東奧會計(jì)在線為大家整理了《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》第五章預(yù)習(xí)知識點(diǎn)，快來一起打卡吧！

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【所屬章節(jié)】

第五章 納稅申報(bào)代理和納稅審核

【知識點(diǎn)】契稅納稅審核

一、征稅范圍的審核

契稅的征稅對象為發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。具體征稅范圍包括：國有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；房屋買賣、贈與、互換。即以貨幣為媒介，出賣者向購買者過渡房產(chǎn)所有權(quán)的交易行為。

（一）土地使用權(quán)出讓

土地使用權(quán)出讓是指國家或集體以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國家或集體支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，不包括土地承包經(jīng)營權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。

（三）房屋買賣、贈與、互換

1.房屋買賣

（1）以房屋抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋。

（2）以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

（3）買房拆料或翻建新房，應(yīng)照章征收契稅。

2.房屋贈與

房屋贈與是指房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋無償轉(zhuǎn)讓給他人所有。

（四）房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策

對承受國有土地使用權(quán)應(yīng)支付的土地出讓金，要征收契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。

二、納稅人的審核

在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。

三、稅率的審核

契稅實(shí)行幅度比例稅率，稅率幅度為3%~5%。

四、減免稅優(yōu)惠的審核

（一）減免稅基本規(guī)定

1.國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、 科研、軍事設(shè)施。

2.非營利性的學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、社會福利機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助。

（二）減免稅特殊規(guī)定（部分）

1.售后回租等有關(guān)契稅政策。

（1）對金融租賃公司開展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的，照章征稅。對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅。

（2）單位、個(gè)人以房屋、土地以外的資產(chǎn)增資，相應(yīng)擴(kuò)大其在被投資公司的股權(quán)持有比例，無論被投資公司是否變更工商登記，其房屋、土地權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。

（3）個(gè)體工商戶的經(jīng)營者將其個(gè)人名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至個(gè)體工商戶名下，或個(gè)體工商戶將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原經(jīng)營者個(gè)人名下，免征契稅。

（4）合伙企業(yè)的合伙人將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至合伙企業(yè)名下，或合伙企業(yè)將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原合伙人名下，免征契稅。

2.對已繳納契稅的購房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。

五、計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額計(jì)算的審核

（一）計(jì)稅依據(jù)

契稅的計(jì)稅依據(jù)不含增值稅，具體金額按照土地、房屋交易的不同情況確定：

1.土地使用權(quán)出讓、出售，房屋買賣，為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格，包括應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對應(yīng)的價(jià)款。

2.土地使用權(quán)互換、房屋互換，互換價(jià)格相等的，互換雙方計(jì)稅依據(jù)為零；互換價(jià)格不相等的，以其差額為計(jì)稅依據(jù)，由支付差額的一方繳納契稅。

3.土地使用權(quán)贈與、房屋贈與以及其他沒有價(jià)格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為，為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格依法核定的價(jià)格。

（二）應(yīng)納稅額的計(jì)算

應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×適用稅率

注：以上內(nèi)容選自李運(yùn)河老師2022年《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》基礎(chǔ)班授課講義

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