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【內(nèi)容導(dǎo)航】

土地增值稅應(yīng)納稅額的審核

【所屬章節(jié)】

第四章 貨物和勞務(wù)稅納稅申報代理和納稅審核

【知識點】土地增值稅應(yīng)納稅額的審核

土地增值稅應(yīng)納稅額的審核

土地增值稅的計稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不含增值稅收入-稅法規(guī)定的扣除項目金額

（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入審核

1.應(yīng)稅收入：包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，應(yīng)稅收入不含增值稅。

收入的形式：貨幣收入、實物收入和其他收入。

2.視同銷售

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資者、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在土地增值稅清算時，未列入收入，則不得扣除相應(yīng)的成本和費用。

（二）扣除項目金額審核［新5舊3（有評估價的情況）］

1.銷售新房及建筑物

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（A）：包括地價款、有關(guān)費用和契稅。

納稅人分期、分批開發(fā)、分塊轉(zhuǎn)讓的，取得土地使用權(quán)所支付的金額需要在已開發(fā)轉(zhuǎn)讓、已開發(fā)未轉(zhuǎn)讓、未開發(fā)的項目中進(jìn)行分配，即僅就對外轉(zhuǎn)讓部分計算扣除。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本（B）：包括土地征用及拆遷補償費（含耕地占用稅）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。

①不包括利息支出。

②包含裝修費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

③開發(fā)間接費用與期間費用明確區(qū)分。

按照土地增值稅相關(guān)規(guī)定，開發(fā)間接費用指直接組織、管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用（C）

房地產(chǎn)開發(fā)費用的兩種扣除方式：

①利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

C=利息+（A+B）×5%以內(nèi)

②利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偦蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

C=（A+B）×10%以內(nèi)

計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（D）

城建稅、教育費附加、印花稅（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無此項）。

對于地方教育附加，能否扣除考生須注意題干提示和要求。

（5）財政部確定的其他扣除項目（E）

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用：加計扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

E=（A+B）×20%

2.銷售舊房及建筑物

（1）能提供評估價格：

①取得土地使用權(quán)所支付的金額。

②舊房及建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率。

③在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅、教育費附加、印花稅。

對于地方教育附加能否扣除要看題目已知條件。

（2）不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票：

經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，上述①和②可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。

①“每年”：按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

②對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

（3）既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定征收。

（三）應(yīng)納稅額的審核

1.確定不含增值稅收入總額

不含增值稅收入總額=含增值稅收入總額-增值稅

2.確定扣除項目：新5舊3（有評估價的情況）

3.計算增值額

增值額=不含增值稅收入總額-扣除項目金額

4.計算增值率

增值率=增值額÷扣除項目金額×100%

5.按照增值率確定適用稅率和速算扣除系數(shù)

6.計算應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

注：以上內(nèi)容選自美珊老師《涉稅服務(wù)實務(wù)》高效基礎(chǔ)班授課講義

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