2018注會《稅法》預習考點：房產稅法（1）

來源：東奧會計在線責編：門瑩2018-01-10 15:43:39

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　　【內容導航】

　　一、納稅義務人與征稅范圍

　　二、稅率、計稅依據(jù)、應納稅額的計算

　　【所屬章節(jié)】

　　本知識點屬于《稅法》科目第七章房產稅法、契稅法和土地增值稅法

　　【知識點】納稅義務人與征稅范圍、稅率、計稅依據(jù)、應納稅額的計算

　　房產稅法

　　一、納稅義務人與征稅范圍

　　(一)納稅義務人(誰受益，誰納稅)

　　房產稅以在征稅范圍內的房屋產權所有人(受益人)為納稅人。其中：

　　1.產權屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅;產權屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。

　　2.產權出典的，由承典人納稅。(非出典人)

　　【解釋】房屋出典區(qū)別于房屋出租行為，二者納稅人不同。

　　3.產權所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產代管人或者使用人納稅。

　　4.產權未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產代管人或者使用人納稅。

　　5.無租使用其他房產的問題。納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代為繳納房產稅。(如企業(yè)無租使用政府機構辦公樓用于辦公)

　　(二)征稅范圍

　　1.什么是房產

　　房產的定義:房產是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產。房屋則是指有屋面和圍護結構(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

　　獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，則不屬于房產。

　　2.房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房(相當于倉庫的商品)，在出售前，不征收房產稅;對出售前房地產開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產稅。

　　【解釋】商品房是否征稅，關鍵看是否獲得持有環(huán)節(jié)的收益

　　3.房產稅的征稅范圍

　　房產稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，不包括農村。(四大區(qū)征稅)與城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍一樣。

　　【解釋】房產稅的征稅對象-經(jīng)營性房屋。(上海、重慶試點除外，教材未列舉)

　　房屋持有期間，獲得收益的兩個途徑：

　　1.對經(jīng)營性自用的房屋，以房產的計稅余值作為計稅依據(jù)。

　　2.對于出租的房屋，以租金收入為計稅依據(jù)。

　　二、稅率、計稅依據(jù)與應納稅額的計算

　　(一)計稅依據(jù)——按房產余值計稅和按租金收入計稅兩種

　　1.對經(jīng)營性自用的房屋，以房產的計稅余值作為計稅依據(jù)。

　　2.對于出租的房屋，以租金收入為計稅依據(jù)。

　　(二)房產稅的稅率

　　1.從價計稅：1.2%

　　2.從租計稅：12%

　　3.(房產稅稅率優(yōu)惠)個人出租住房，不分用途，按4%的稅率征收房產稅。

計稅方法	計稅依據(jù)	稅率	計稅公式
從價	按照房產原值一次減除10%-30%損耗后的余值；（含地價）	年稅率1.2%	應納稅額=應稅房產原值×（1-扣除比例）×1.2%
從租	租金收入；以勞務或其他形式抵付房租收入的，按當?shù)赝惙慨a租金水平確定	12%	應納稅額=租金收入×12%或4%
從租	個人按市場價格出租的居住用房	4%	應納稅額=租金收入×12%或4%