土地增值稅的應(yīng)稅收入_26年注會(huì)稅法預(yù)習(xí)知識(shí)點(diǎn)

來(lái)源：東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編：劉佳慧2025-12-01 16:24:59

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注會(huì)稅法科目第十章的學(xué)習(xí)，要注意“營(yíng)改增”對(duì)房產(chǎn)稅、契稅和土地增值稅的影響?？忌绕湟獜姆ɡ斫嵌雀形蜻@些“營(yíng)改增”政策對(duì)土地增值稅計(jì)算的影響，理解和把握好各個(gè)稅種之間的關(guān)系。下文整理了稅法科目的預(yù)習(xí)知識(shí)點(diǎn)，快來(lái)打卡吧！

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土地增值稅的應(yīng)稅收入_26年注會(huì)稅法預(yù)習(xí)知識(shí)點(diǎn)

土地增值稅的應(yīng)稅收入

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從形式上看包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。實(shí)物收入要按照取得收入時(shí)的市場(chǎng)價(jià)折算成貨幣收入。

提示：

2016年5月1日全面“營(yíng)改增”后，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營(yíng)改增后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，按以下方法確定應(yīng)稅收入：土地增值稅應(yīng)稅收入=營(yíng)改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。

舉例：

某房地產(chǎn)開發(fā)公司（增值稅一般納稅人）于2021年6月受讓一宗土地使用權(quán)，依據(jù)受讓合同支付政府部門地價(jià)款7000萬(wàn)元（已取得相關(guān)部門的財(cái)政票據(jù)），當(dāng)月辦妥土地使用證并支付相關(guān)稅費(fèi)。自2021年7月起至2024年3月末，該房地產(chǎn)開發(fā)公司在受讓土地上開發(fā)建造一棟寫字樓，并銷售建筑面積的80%，其余面積出租。依據(jù)銷售合同共計(jì)取得含稅銷售收入20000萬(wàn)元。該房地產(chǎn)開發(fā)公司在土地增值稅清算時(shí)確認(rèn)不含稅轉(zhuǎn)讓收入多少萬(wàn)元？

【分析】首先注意增值稅差額計(jì)稅的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般計(jì)稅方法計(jì)算銷項(xiàng)稅的銷售額要扣減支付給政府部門的土地價(jià)款，扣減還要注意與銷售規(guī)模（此題為80%）的配比性。該房地產(chǎn)開發(fā)公司增值稅銷項(xiàng)稅額=（20000-7000×80%）÷（1+9%）×9%=1188.99（萬(wàn)元）

其次，該房地產(chǎn)開發(fā)公司的不含稅轉(zhuǎn)讓收入金額要用含稅銷售額減除增值稅銷項(xiàng)稅，不含稅收入=20000-1188.99=18811.01（萬(wàn)元）。

知識(shí)點(diǎn)來(lái)源：第十章房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法

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以上內(nèi)容選自劉穎老師《稅法》基礎(chǔ)階段課程講義

（本文為東奧會(huì)計(jì)在線原創(chuàng)文章，僅供考生學(xué)習(xí)使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）

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