21.關(guān)于房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的問(wèn)題

《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。

納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買(mǎi)受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。

在具體交房時(shí)間的辨別上，以《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn);若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。

以交房時(shí)間作為房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，主要是基于以下幾點(diǎn)考慮：

一是可以解決稅款預(yù)繳時(shí)間與納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間不明確的問(wèn)題;

二是可以解決房地產(chǎn)公司銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)生時(shí)間不一致造成的錯(cuò)配問(wèn)題(如果按收到房屋價(jià)款作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，可能形成前期銷項(xiàng)稅額大、后期進(jìn)項(xiàng)稅額大、長(zhǎng)期留抵甚至到企業(yè)注銷時(shí)進(jìn)項(xiàng)稅額仍然沒(méi)有抵扣完畢的現(xiàn)象)。

三是可以解決從銷售額中扣除的土地價(jià)款與實(shí)現(xiàn)的收入匹配的問(wèn)題。

22.關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)收款的范圍問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)收款，為不動(dòng)產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項(xiàng)，但不含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金等。

23.市州內(nèi)跨縣(市、區(qū))開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，是否應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅?

在市州內(nèi)跨縣(市、區(qū))開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，不在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅，應(yīng)在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)繳納增值稅。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

24.關(guān)于代收的辦證等費(fèi)用是否屬于價(jià)外費(fèi)用的問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人辦理“兩證”時(shí)代收轉(zhuǎn)付并以不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人名義取得票據(jù)的辦證等款項(xiàng)不屬于價(jià)外費(fèi)用的范圍。

25.在會(huì)計(jì)制度上按“固定資產(chǎn)”核算的不動(dòng)產(chǎn)，其進(jìn)項(xiàng)稅額如何抵扣?

2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按“固定資產(chǎn)”核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣;40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

(1)2016年5月1日后，納稅人購(gòu)入的原材料等物資用途明確，直接用于不動(dòng)產(chǎn)在建工程的，其進(jìn)項(xiàng)稅額的60%于取得扣稅憑證的當(dāng)期直接申報(bào)抵扣;剩余40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個(gè)月申報(bào)抵扣。

(2)納稅人購(gòu)入的原材料用途不明的，可在購(gòu)入當(dāng)期按規(guī)定直接抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。將已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的原材料用于不動(dòng)產(chǎn)在建工程時(shí)，應(yīng)將已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的40%在材料領(lǐng)用當(dāng)期轉(zhuǎn)出為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，并于轉(zhuǎn)出當(dāng)月起第13個(gè)月再行抵扣。

(3)2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上不按“固定資產(chǎn)”核算(如投資性房地產(chǎn))的不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額可以一次性全額抵扣。

26.關(guān)于房地產(chǎn)公司一般納稅人一次購(gòu)地、分期開(kāi)發(fā)的，其土地成本如何分?jǐn)偟膯?wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)一次性購(gòu)地，分次開(kāi)發(fā)，可供銷售建筑面積無(wú)法一次全部確定的，按以下順序計(jì)算當(dāng)期允許扣除分?jǐn)偼恋貎r(jià)款：

(1)首先，計(jì)算出已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金

已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金=土地出讓金×(已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地面積÷開(kāi)發(fā)用地總面積)

(2)然后，再按照以下公式計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)×已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

(3)按上述公式計(jì)算出的允許扣除的土地價(jià)款要按項(xiàng)目進(jìn)行清算，且其總額不得超過(guò)支付的土地出讓金總額。

(4)從政府部門(mén)取得的土地出讓金返還款，可不從支付的土地價(jià)款中扣除。

27.關(guān)于房地產(chǎn)公司預(yù)售產(chǎn)品已納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)具發(fā)票的問(wèn)題

房地產(chǎn)公司對(duì)預(yù)售的產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅的，均應(yīng)在4月30日前就所收取的款項(xiàng)全額開(kāi)具地稅部門(mén)監(jiān)制的發(fā)票。

28.關(guān)于轉(zhuǎn)租不動(dòng)產(chǎn)如何納稅的問(wèn)題

總局明確按照納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)來(lái)確定。

一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡(jiǎn)易辦法征稅;將5月1日之后租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡(jiǎn)易辦法征稅。

29.一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，該不動(dòng)產(chǎn)在2016年4月30日前開(kāi)工、2016年5月1日后竣工的，是否可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅?

可以。

30.人防工程出售或者出租的問(wèn)題

納稅人將人防工程建成商鋪、車(chē)庫(kù)，對(duì)外一次性出售或者出租若干年經(jīng)營(yíng)權(quán)的，屬于提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)。

納稅人將開(kāi)工日期在2016年4月30日前的人防工程對(duì)外出售或者出租的，可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

第四部分 建筑業(yè)

31.建筑業(yè)納稅人跨縣(市、區(qū))項(xiàng)目應(yīng)該如何辦理稅務(wù)登記?

(1)從事建筑業(yè)的納稅人到外縣(市、區(qū))臨時(shí)從事建筑服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在外出生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以前，持稅務(wù)登記證到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具《外出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)稅收管理證明》(以下簡(jiǎn)稱《外管證》)。

(2)跨縣(市、區(qū))經(jīng)營(yíng)的建筑項(xiàng)目在開(kāi)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)前，應(yīng)當(dāng)持《外管證》及稅務(wù)登記證副本(或者“三證合一”)，到其項(xiàng)目所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)辦理報(bào)驗(yàn)登記。

(3)在建的鐵路、公路、電網(wǎng)、電纜、水庫(kù)、管道、內(nèi)河航道、港口碼頭、電站等工程建設(shè)項(xiàng)目在我省行政區(qū)劃內(nèi)跨市州的建設(shè)(施工)標(biāo)段，跨市州的由建設(shè)(施工)標(biāo)段所經(jīng)過(guò)的市州分別負(fù)責(zé)征收管理。建設(shè)項(xiàng)目跨縣(市、區(qū))的由市州局指定一個(gè)縣(市、區(qū))國(guó)稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收管理。

32.甲供工程選擇一般納稅人簡(jiǎn)易納稅方式，計(jì)算增值稅時(shí)，銷售額中是否包括甲供材料及設(shè)備?分包額是否含所有分包支出，還是僅含勞務(wù)?

甲供材料及設(shè)備不計(jì)入計(jì)算應(yīng)納增值稅額的銷售額;分包額應(yīng)包括全部的分包支出。

33.4月30日之前簽定了合同，5月1日后才招投標(biāo)的項(xiàng)目，是新項(xiàng)目還是老項(xiàng)目?

按照財(cái)稅(2016)36號(hào)文件規(guī)定：建筑工程老項(xiàng)目，是指：

(1)《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目;

(2)未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

因此4月30日之前簽定了建筑工程承包合同，合同上注明的開(kāi)工時(shí)間在4月30日之前屬于建筑工程老項(xiàng)目。

34.一個(gè)項(xiàng)目甲方和乙方簽訂了合同，施工許可證上注明的開(kāi)工日期在4月30日前，5月1日后乙方又與丙方簽訂了分包合同，丙方是否能能夠選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法?

財(cái)稅(2016)36號(hào)文規(guī)定，為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。丙方提供的建筑服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)來(lái)看，是在為甲方的建筑老項(xiàng)目提供建筑服務(wù)，所以按照政策規(guī)定，丙方可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

35.一個(gè)工程項(xiàng)目，甲方和乙方未簽訂合同，也未取得工程施工許可證，能否以其他方式證明工程實(shí)際上在4月30日已經(jīng)開(kāi)工，并選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法?

財(cái)稅(2016)36號(hào)文規(guī)定是否屬于建筑老項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)有兩種，一是以施工許可證上注明的開(kāi)工時(shí)期來(lái)劃分;二是未取得建筑工程施工許可證的，以建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期來(lái)進(jìn)行劃分。所以對(duì)于未取得施工許可證也未簽訂相關(guān)合同的，應(yīng)視為新項(xiàng)目，不能選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

36.在有分包的情況下，乙方已向甲方開(kāi)具了營(yíng)業(yè)稅發(fā)票并繳納了營(yíng)業(yè)稅，但分包出去的部分發(fā)票沒(méi)有及時(shí)取得，導(dǎo)致允許差額扣除的部分在5月1日前未能足額扣除多繳納了營(yíng)業(yè)稅，且在地稅機(jī)關(guān)因?yàn)楦鞣N原因不能取得退還，能否在5月1日后實(shí)現(xiàn)的增值稅中進(jìn)行相應(yīng)的扣除?

在營(yíng)改增的大的方針背景下，要保證行業(yè)稅負(fù)只減不增，要保證平滑過(guò)渡，要保證不出現(xiàn)負(fù)面輿情，不能出現(xiàn)納稅人多繳納了營(yíng)業(yè)稅在地稅機(jī)關(guān)不能退稅在國(guó)稅機(jī)關(guān)也不能抵減的問(wèn)題。財(cái)稅(2016)36號(hào)文件雖然規(guī)定了4月30日前支付的分包款不能在全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除導(dǎo)致多繳納的營(yíng)業(yè)稅應(yīng)向主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還，但是國(guó)家稅務(wù)總局公告2016第17號(hào)規(guī)定納稅人取得的在4月30日前開(kāi)具的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅發(fā)票可以在6月30前作為在工程項(xiàng)目所在地預(yù)繳增值稅稅款的扣除憑證。因此納稅人無(wú)法向地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退稅營(yíng)業(yè)稅，只要取得上述憑證，在6月30前應(yīng)允許在工程項(xiàng)目所在地作為預(yù)繳增值稅稅款的扣除憑證。

37.營(yíng)改增前已經(jīng)完工的項(xiàng)目，與業(yè)主進(jìn)行了工程結(jié)算，已開(kāi)具建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅發(fā)票和繳納營(yíng)業(yè)稅的，但業(yè)主拖欠工程款，營(yíng)改增后收到工程款的如何處理?

在4月30日前，應(yīng)按照營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間繳納營(yíng)業(yè)稅并開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票。營(yíng)改增后在收到工程款時(shí)不需繳納增值稅。

38.采取簡(jiǎn)易辦法征收的建筑項(xiàng)目，能否抵扣取得進(jìn)項(xiàng)稅額，是否可以開(kāi)具增值稅專用發(fā)票?

建筑項(xiàng)目選擇按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，不得抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，可以按規(guī)定開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，稅率欄填寫(xiě)3%。

39.選擇一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易辦法計(jì)稅的建筑項(xiàng)目是否需要4月30日前在國(guó)稅局報(bào)備?跨縣市的項(xiàng)目是否需要在項(xiàng)目所在地國(guó)稅局備案?

建議：選擇簡(jiǎn)易辦法計(jì)稅的建筑項(xiàng)目應(yīng)從5月1日起在首次進(jìn)行納稅申報(bào)、預(yù)繳增值稅時(shí)，分別向機(jī)構(gòu)所在地和跨縣(市、區(qū))的項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行報(bào)備。

40.每個(gè)建筑項(xiàng)目是否都要購(gòu)買(mǎi)一套稅控設(shè)備?

對(duì)于省內(nèi)跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)的，以公司為納稅主體，由公司統(tǒng)一開(kāi)具增值稅發(fā)票，所以建筑工程項(xiàng)目部不需要開(kāi)具發(fā)票，不必購(gòu)買(mǎi)安裝稅控設(shè)備。