2017稅務(wù)師《稅法二》考點(diǎn)：確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入
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確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不允許從中減除任何成本費(fèi)用。
【解釋1】對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅;如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
【解釋2】對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù);對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。
扣除項(xiàng)目及其金額
轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì) | 扣除項(xiàng)目 | 具體內(nèi)容 |
轉(zhuǎn)讓土地（賣地） | 扣除項(xiàng)目（2項(xiàng)） | 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 |
新建房屋（賣新房） | 房地產(chǎn)企業(yè)（5項(xiàng)） | 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。 |
非房地產(chǎn)企業(yè)（4項(xiàng)） | ||
存量房屋（賣舊房） | 扣除項(xiàng)目（3項(xiàng)） | 1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格 |
(一)新建房轉(zhuǎn)讓——房地產(chǎn)企業(yè)扣除5項(xiàng)(重點(diǎn))
取得土地使用權(quán)所支付的金額
房地產(chǎn)開發(fā)成本
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額(買地的錢)
指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用之和。
按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅。
【解釋】取得土地使用權(quán)所支付的金額，可以有三種形式：(客觀題)
(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金;
(2)以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金;
(3)以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本
(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
主要包括土地征用費(fèi)、大市政配套費(fèi)、耕地占用稅、拆遷補(bǔ)償支出、安置支出、回遷支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。
(2)前期工程費(fèi)，指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。
(3)建筑安裝工程費(fèi)，指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。
(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，指在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。
(5)公共配套設(shè)施費(fèi)，指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的公共配套設(shè)施支出。
(6)開發(fā)間接費(fèi)用，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)等。(非房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)
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