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近日，某地稅務局在評估某企業(yè)時，系統(tǒng)推送如下疑點：企業(yè)涉及土地出讓，應核查相關房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅是否繳納。經稅務機關實地核查，該企業(yè)需補申報繳納房產稅11 101.11元、城鎮(zhèn)土地使用稅37 333.52元。本文通過此例，分析說明先拿地后辦證的土地價值應如何計征房產稅。

一、 基本案情

經實地核查，該企業(yè)房產面積為8 532平方米，土地出讓合同中土地面積為10 352平方米，宗地容積率大于0.5，實際繳納土地出讓金81萬元，土地出讓合同中出讓金額203萬元。

納稅人認為由于該公司土地出讓金未繳足，實際繳納土地出讓金81萬元，土地出讓合同中出讓金額203萬元，未取得土地使用證，且與政府約定實際要支付的出讓金與企業(yè)實現(xiàn)的銷售額不同。取得土地使用證時，企業(yè)和政府再行結賬，企業(yè)只負擔自己應負擔的出讓金，不足部分由政府負擔，所以納稅人認為應先行按企業(yè)實際支付的出讓金81萬元計入房產原值。稅務機關認為，計入房產原值計稅的土地價款應為203萬元，納稅義務發(fā)生的時間應以簽有土地出讓合同為準，行為實質和相關證據(jù)材料足以支撐事實認定。

二、 政策依據(jù)

根據(jù)《關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）規(guī)定，無論會計上如何核算，都要將土地價款并入房產原值繳納房產稅，土地價款包括實際支付的土地價款和土地開發(fā)費用。因此，無論該納稅人財務會計上如何記賬，均應認定203萬元為土地價款，應并入房產原值。根據(jù)《國家稅務總局關于通過招拍掛方式取得土地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第74號）規(guī)定，通過招標、拍賣、掛牌方式取得的建設用地，不屬于新征用的耕地，納稅人應按照《財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）第二條規(guī)定，從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

因此，納稅人提出的取得土地使用證后再按照實際支付價款繳納，不符合相關納稅義務發(fā)生時間的規(guī)定。稅務機關調取了國土部門該企業(yè)土地出讓合同的信息予以佐證，經核查，該企業(yè)2014年6月前房產在基建當中，從2014年7月起房產投入使用。核查后，稅務機關將土地價值203萬元并入房產原值5 957 122.10元中，2014年應納房產稅33 545.91元，企業(yè)已申報繳納22 444.8元，核查需補申報繳納房產稅11 101.11元。同時，核查發(fā)現(xiàn)2013年7月份起使用土地面積為18 666.76平方米，2013年該企業(yè)應繳需補繳城鎮(zhèn)土地使用稅37 333.52元。

三、 案例啟示

通過這個評估案例，有以下幾點啟示：

1．政策的應用要注重理論聯(lián)系實際。房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅兩稅的政策業(yè)務和計算看似很簡單，但稅源實際情況卻很復雜。該案從納稅人的實際賬務處理上看，納稅人的要求是合理的，但是評估人員沒有就賬看賬，而是通過獲取第三方的信息，征收了該筆稅款，如果平時不注重政策業(yè)務和實際情況相結合，這筆稅款就有可能擦肩而過。

2．要充分發(fā)揮部門聯(lián)合治稅效應。本案中，企業(yè)先拿地后辦證，稅務機關無法從國土辦證信息中發(fā)現(xiàn)疑點。在實際工作中，只有及時與政府、國土等多部門聯(lián)系，取得相關信息，才能征足辦證之前的房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

3．要全面考慮征管實際中的各類情況。此案的爭議問題在實際征管中不少，預繳部分出讓金、延遲拿地或者部分延遲拿地、甚至是不再辦證拿地的問題在實際操作中確實存在，其中有納稅人的原因，也有政府部門的原因，是否應適當考慮受讓方的權益，同時也考慮行政執(zhí)法的合理性，還要考慮最終如果確實有土地的返還款，已按照全款征收的是否要退稅（加利息），最終不拿地的是否退稅，目前尚未有具體的文件規(guī)定。

（來源：中國稅務報）