土地評(píng)估增值要不要繳稅？
企業(yè)常見(jiàn)的資產(chǎn)評(píng)估增值主要分三種情況：資產(chǎn)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，僅為特殊需要作出的評(píng)估增值;投資等資產(chǎn)重組過(guò)程中的資產(chǎn)評(píng)估增值;國(guó)企改制上市過(guò)程中的資產(chǎn)評(píng)估增值。每種不同情況下業(yè)務(wù)本質(zhì)不同，會(huì)計(jì)處理不同，涉稅處理也自然不同。關(guān)于土地評(píng)估增值是否繳稅的問(wèn)題，下面就通過(guò)兩個(gè)例子來(lái)說(shuō)明。
例一：一塊土地以5億元拿到。經(jīng)過(guò)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，評(píng)估值為6億元，會(huì)計(jì)處理：
借：遞延資產(chǎn)
貸：資本公積
這樣的會(huì)計(jì)處理是否正確?土地評(píng)估增值，是否需要繳稅?
答：參照《關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估增值部分能否轉(zhuǎn)增注冊(cè)資本及實(shí)收資本的復(fù)函》(湘注協(xié)函〔2008〕5號(hào))第一條規(guī)定，根據(jù)《財(cái)政部關(guān)于股份有限公司進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估增值處理的復(fù)函》(財(cái)會(huì)二字〔1995〕25號(hào))的規(guī)定，資產(chǎn)評(píng)估增值只有在“法定重估”和“企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)”的情況下，才能調(diào)整被評(píng)估資產(chǎn)賬面價(jià)值，不屬于產(chǎn)權(quán)變動(dòng)所進(jìn)行的資產(chǎn)評(píng)估增值不能入賬，不能調(diào)增資產(chǎn)價(jià)值。綜上所述，公司不得將公司所擁有的資產(chǎn)(含土地使用權(quán))在沒(méi)有國(guó)家規(guī)定的“法定重估”和“產(chǎn)權(quán)變動(dòng)”的情況下的評(píng)估增值部分進(jìn)行賬務(wù)處理，不得轉(zhuǎn)增注冊(cè)資本和實(shí)收資本，會(huì)計(jì)師事務(wù)所及其注冊(cè)會(huì)計(jì)師不得對(duì)此進(jìn)行驗(yàn)資。
企業(yè)必須依法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，注冊(cè)資本不能隨意調(diào)整。企業(yè)在未發(fā)生法定資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)行為的情況下，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生直接變動(dòng)，不能按評(píng)估增值增加資本公積直接轉(zhuǎn)增注冊(cè)資本。參照規(guī)定，企業(yè)僅在發(fā)生法定重估和產(chǎn)權(quán)變動(dòng)情況下才可對(duì)評(píng)估增值做賬，未發(fā)生法定資產(chǎn)評(píng)估和企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)情況下，資產(chǎn)評(píng)估增值不能做賬。
例二：上題土地經(jīng)評(píng)估入賬，引入一家公司，轉(zhuǎn)給這家公司60%股權(quán)，按6億元的價(jià)格，對(duì)方需要入資3.6億元，計(jì)入資本公積，是否需要繳稅?
答：對(duì)于被投資公司而言，僅是股東發(fā)生變化。如果被投資公司為內(nèi)資企業(yè)，原股東將60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給新股東的，被投資公司不涉及企業(yè)所得稅事項(xiàng)。如果被投資公司為外商投資企業(yè)，原股東將60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給新股東，造成被投資公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)性質(zhì)或經(jīng)營(yíng)期發(fā)生變化，導(dǎo)致其不符合《中華人民共和國(guó)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法》規(guī)定條件的，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)原有若干稅收優(yōu)惠政策取消后有關(guān)事項(xiàng)處理的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2008〕23號(hào))第三條規(guī)定，被投資公司應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法》規(guī)定補(bǔ)繳其此前(包括在優(yōu)惠過(guò)渡期內(nèi))已經(jīng)享受的定期減免稅稅款。
受讓公司按3.6億元(6×60%)的價(jià)格，向原股東購(gòu)入被投資公司60%的股權(quán)。該3.6億元價(jià)款應(yīng)由受讓公司支付給原股東，而不是支付給被投資公司。被投資公司不涉及將3.6億元計(jì)入資本公積事項(xiàng)。
受讓公司與原股東簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于印花稅若干具體問(wèn)題的解釋和規(guī)定的通知》(國(guó)稅發(fā)〔1991〕155號(hào))第十條規(guī)定，屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。受讓公司和原股東均應(yīng)繳納印花稅，印花稅稅額為18萬(wàn)元。
原股東屬于轉(zhuǎn)讓股權(quán)，如果原股東為個(gè)人，取得轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得應(yīng)繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%;如果原股東為企業(yè)，取得轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。
相信這兩個(gè)例題可以充分說(shuō)明土地評(píng)估增值要不要繳稅的問(wèn)題，希望可以幫助到大家。
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