征稅范圍

1.契稅的征稅對(duì)象是境內(nèi)發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。征稅范圍具體包括：土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓及房屋的買賣、贈(zèng)與、互換。

2.轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，是指下列行為：

（1）土地使用權(quán)出讓；

（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與、互換，不包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移；

（3）房屋買賣、贈(zèng)與、互換。

【易錯(cuò)易混】

對(duì)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬的行為，轉(zhuǎn)讓方和承受方的納稅義務(wù)：

3.征稅范圍的解釋及具體要求：

（1）土地使用權(quán)的出讓

是指國(guó)家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付出讓金的行為。

【提示】

對(duì)承受土地使用權(quán)應(yīng)支付的土地出讓金，要征收契稅。不得因減免出讓金而減免契稅。

（2）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

是指土地使用者以出售、贈(zèng)與、互換方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個(gè)人的行為。

【提示】

土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。

（3）房屋買賣

①以房屋抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋，視同房屋買賣。

②以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓，這種交易業(yè)務(wù)屬于房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)根據(jù)國(guó)家房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定，辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易和產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，視同房屋買賣。

【提示】

以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，因未發(fā)生權(quán)屬變化，不需辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，故不繳納契稅。

③買房拆料或翻建新房，買房者不論其購(gòu)買目的是為了拆用材料還是為了得到舊房后翻建成新房，都要涉及辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，只要發(fā)生房屋權(quán)屬變化，就要照章繳納契稅。

（4）房屋贈(zèng)與

①房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋無(wú)償轉(zhuǎn)讓給他人所有，房屋的受贈(zèng)人原則上要按規(guī)定繳納契稅。

②以獲獎(jiǎng)方式取得房屋產(chǎn)權(quán)的，其實(shí)質(zhì)是接受贈(zèng)與房產(chǎn)，應(yīng)繳納契稅。

（5）房屋互換

指房屋所有者之間互換房屋的行為。

土地使用權(quán)互換、房屋互換，互換價(jià)格相等的，互換雙方計(jì)稅依據(jù)為零；互換價(jià)格不相等的，以其差額為計(jì)稅依據(jù)，由支付差額的一方繳納契稅。

【易錯(cuò)易混】

與實(shí)物交換房屋辨析：

實(shí)物交換房屋與房屋互換不是等同概念，實(shí)物交換房屋是用房屋以外的資產(chǎn)交換房屋權(quán)屬，視同房屋買賣繳納契稅。

（6）其他

下列情形發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，承受方應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅：

①因共有不動(dòng)產(chǎn)份額變化的；

②因共有人增加或者減少的；

③因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書或者監(jiān)察機(jī)關(guān)出具的監(jiān)察文書等因素，發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的。