轉(zhuǎn)租賃

轉(zhuǎn)租情況下，轉(zhuǎn)租出租人對原租賃合同和轉(zhuǎn)租賃合同分別根據(jù)承租人和出租人會計處理要求，進行會計處理。

承租人在對轉(zhuǎn)租賃進行分類時，轉(zhuǎn)租出租人應(yīng)基于原租賃中產(chǎn)生的使用權(quán)資產(chǎn)，而不是原租賃的租賃物（如作為租賃對象的不動產(chǎn)或設(shè)備）進行分類。原租賃資產(chǎn)不歸轉(zhuǎn)租出租人所有，原租賃資產(chǎn)也未計入其資產(chǎn)負債表。因此，轉(zhuǎn)租出租人應(yīng)基于其控制的資產(chǎn)（即使用權(quán)資產(chǎn)）判斷構(gòu)成經(jīng)營租賃還是融資租賃進行會計處理。

轉(zhuǎn)租賃的會計處理應(yīng)當(dāng)以原租賃確認的使用權(quán)資產(chǎn)為基礎(chǔ)。如果轉(zhuǎn)租賃為融資租賃的，則應(yīng)終止確認原使用權(quán)資產(chǎn)并確認損益；如果轉(zhuǎn)租賃為經(jīng)營租賃的，則在轉(zhuǎn)租期內(nèi)對使用權(quán)資產(chǎn)進行合理的折舊，與租金收入相配比。即，當(dāng)轉(zhuǎn)租賃構(gòu)成經(jīng)營租賃時，在轉(zhuǎn)租出租人和承租人的報表中會同時出現(xiàn)就同一項租賃物的使用權(quán)資產(chǎn)。

原租賃為短期租賃，且轉(zhuǎn)租出租人作為承租人已按照準則采用簡化會計處理方法的，應(yīng)將轉(zhuǎn)租賃分類為經(jīng)營租賃。

提示：

轉(zhuǎn)租賃的分類及會計處理在2021年延考試題中予以了重點考核。

入木三分·透過現(xiàn)象看本質(zhì)

往年考生對轉(zhuǎn)租賃與投資性房地產(chǎn)如何區(qū)分疑問較多，特作講解，該內(nèi)容不做考試要求。

在國際會計準則（IFRS）下，使用權(quán)資產(chǎn)如果明確用于轉(zhuǎn)租且轉(zhuǎn)租形成經(jīng)營租賃，是可以作為投資性房地產(chǎn)并按公允價值計量的。但在中國企業(yè)會計準則下，強調(diào)投資性房地產(chǎn)中用于出租的建筑物必須是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物，以及投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)可以出售，如果將使用權(quán)資產(chǎn)作為投資性房地產(chǎn)則會與此發(fā)生邏輯矛盾，因而使用權(quán)資產(chǎn)不可以轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。

此前在《企業(yè)會計準則第21號——租賃》修訂征求意見時，征求意見稿曾有一度考慮引入IFRS的上述規(guī)定，但最終考慮到與投資性房地產(chǎn)準則的銜接問題，最終定稿時刪除了該條規(guī)定，也成為中國企業(yè)會計準則和IFRS的一項最新差異。

A公司成立了一家由其全資控股的B公司，并以自己的名義與房東簽訂了一份租賃合同，約定租賃兩層樓作為其辦公用房。結(jié)算房租時，由A公司全額支付，且房租發(fā)票全部開具給A公司。實質(zhì)上，其中一層樓的一半面積為子公司B實際使用，另外一層是母子公司混用，內(nèi)部約定按照母子公司人員比例確定子公司承擔(dān)10%。然后A公司與B公司簽訂分攤費用協(xié)議（1年1簽），向B公司分攤其實際占用部分的房租費用，分攤協(xié)議內(nèi)容也是簡單約定了分攤的原則及分攤的金額。

A公司認為，A公司與B公司簽署的分攤協(xié)議不屬于租賃合同。A公司正常確認使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負債，并進行攤銷；B公司就分攤協(xié)議的部分確認費用，A公司同時沖銷自己賬面的租賃費用。

【分析】

母子公司是否構(gòu)成轉(zhuǎn)租賃，需要考慮是否存在“已識別資產(chǎn)”，即子公司實際使用的區(qū)域是否相對固定，與母公司自用的區(qū)域之間有無明顯的分隔。如果只是一般的格子間，隨著人員變動隨時調(diào)整的，則可以認為不是已識別資產(chǎn)。如果不是租賃合同，則A公司應(yīng)作為服務(wù)收入。