土地增值稅

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值收入的單位和個人所征收的一種稅。

1.土地增值稅的特點(diǎn)

（1）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象

（2）征稅面比較廣

（3）采用扣除法和評估法計算增值額

①扣除法：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-法定扣除項目后的余額（增值額）作為計稅依據(jù)

②評估法：適用于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物或納稅人申報不實(shí)、成交價格偏低的情況

（4）實(shí)行超率累進(jìn)稅率

（5）實(shí)行按次征收，其納稅時間、繳納方法根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況而定

2.征稅范圍的基本規(guī)定

（1）土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅，轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。

（2）土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。

（3）土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，則不予征稅。

3.納稅人的基本規(guī)定

土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個人。包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位、個體工商業(yè)戶及國內(nèi)其他單位和個人，還包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機(jī)構(gòu)、華僑、港澳臺同胞及外國公民等。

4.稅率的基本規(guī)定

土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率。這是我國唯一一個采用超率累進(jìn)稅率的稅種。

超的什么率？——增值額與扣除項目金額的比率。

增值額和扣除項目金額的確定是土地增值稅計算的難點(diǎn)和重點(diǎn)。

5.稅額計算的基本公式

增值額和扣除項目金額的確定是土地增值稅計算的難點(diǎn)和重點(diǎn)。

應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)