土地融資方式
精選回答
土地融資方式：
總的來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商土地融資有四種方式，分別是股權(quán)融資、債權(quán)融資、明股實(shí)債和股債融合。純粹股權(quán)直投最少，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商很少真的愿意讓渡自己的股權(quán)；債權(quán)融資中，通過(guò)委托貸款的方式當(dāng)前已有所收緊；目前最難監(jiān)督，且實(shí)踐最 多的，是明股實(shí)債。股債融合本質(zhì)則和明股實(shí)債相似。
分項(xiàng)來(lái)看，股權(quán)直投的一般交易結(jié)構(gòu)為：管理人(基金子公司、券商資管或信托，下同)成立專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃或信托計(jì)劃，入股為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成立的項(xiàng)目公司。這種情況下，資管計(jì)劃管理人一般會(huì)直接或者間接參與房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，建成后雙方按照股權(quán)比例分享投資收益。
但對(duì)于大房企而言，不到萬(wàn)不得已不會(huì)真正讓渡出項(xiàng)目股權(quán)，就是要聯(lián)合拿地開(kāi)發(fā)，也會(huì)聯(lián)合其他房企。
債權(quán)融資模式中，因?yàn)榛鹱庸净蛘呷藤Y管沒(méi)有發(fā)放貸款的資質(zhì)，不能直接投資一筆債權(quán)，所以一般是通過(guò)購(gòu)買債權(quán)收益權(quán)(母公司對(duì)項(xiàng)目公司借款)，或者通過(guò)銀行發(fā)放委托貸款。
不過(guò)嚴(yán)格來(lái)講，委托貸款也要參照銀行表內(nèi)貸款的要求，不能用于開(kāi)發(fā)商競(jìng)買土地。因此這種方式基本上已經(jīng)很難操作。
于是，就出現(xiàn)了被熱議“明股實(shí)債”模式。
表面上，資管或信托計(jì)劃參股了項(xiàng)目公司，但約定期滿后，項(xiàng)目公司要無(wú)條件回購(gòu)股份，支付的價(jià)格就是債性融資的本息。這么做，一是規(guī)避了“委托貸款”的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，另外，還能不提高房企的負(fù)債率。“房地產(chǎn)公司的負(fù)債率對(duì)他們申請(qǐng)銀行授信很重要，如果是股權(quán)的話，就不會(huì)算在負(fù)債里面?！庇谢鹱庸救耸扛嬖V21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。
最后一種，股債混合(小股大債)。事前明確股債的比例，用股權(quán)來(lái)對(duì)債權(quán)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)足。也就是說(shuō)，如果一切順利，項(xiàng)目公司可以回購(gòu)資管計(jì)劃持有的股權(quán)，如果出現(xiàn)問(wèn)題，那么項(xiàng)目公司的部分股權(quán)就讓渡給資管計(jì)劃管理人。
土地融資定義
土地融資是金融行業(yè)中的經(jīng)營(yíng)模式之一，其實(shí)質(zhì)是將土地作為信用抵押，以獲取資金維持經(jīng)營(yíng)的一種模式，其已經(jīng)成為國(guó)際通用的金融模式。
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