不同標(biāo)的物出租取得的租金收入，適用不同的稅收待遇，從而對(duì)稅負(fù)產(chǎn)生影響。企業(yè)應(yīng)在稅收政策允許范圍內(nèi)，積極籌劃不同標(biāo)的物出租的最優(yōu)方案，通過(guò)降低稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)。

　　甲公司位于市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，屬于增值稅一般納稅人，經(jīng)營(yíng)范圍為汽車及零配件研發(fā)、制造、銷售與服務(wù)。2014年12月，公司董事會(huì)決議，從2015年1月1日起，將位于A地塊閑置資產(chǎn)對(duì)外出租，并與乙公司達(dá)成意向性經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議。為規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，甲公司將草擬的資產(chǎn)租賃合同委托稅務(wù)師事務(wù)所審核。

　　租賃合同中注明：1.租賃建筑面積50000平方米，廠房類型為鋼結(jié)構(gòu)。本合同租賃物包括廠房及其相關(guān)附屬設(shè)施。2.租賃期限為2015年1月～2019年12月31日，年租金955.62萬(wàn)元。上述租金標(biāo)準(zhǔn)，還包括租賃廠房占用的相應(yīng)土地的租賃費(fèi)用、相關(guān)附屬設(shè)施及設(shè)備租賃費(fèi)用，并附出租資產(chǎn)清單。

　　甲公司提供的計(jì)算資產(chǎn)租金明細(xì)表反映，廠房建筑面積50000平方米，賬面凈值8000萬(wàn)元。土地面積125000平方米，凈值2000萬(wàn)元。上述房屋、土地與房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證記載面積相符，金額也與賬面記錄一致。出租A、B設(shè)備各兩臺(tái)，于2008年3月購(gòu)進(jìn)，凈值分別為206萬(wàn)元和412萬(wàn)元。以各項(xiàng)資產(chǎn)賬面凈值為基數(shù)，并結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)行情，按年報(bào)酬率9%計(jì)算，年租金收入955.62萬(wàn)元。

　　審計(jì)人員據(jù)此合同，以廠房年租金955.62萬(wàn)元和分別按不同租賃物列明的租金，計(jì)算比較其稅負(fù)(甲公司企業(yè)所得稅率為25%)。

　　第一種方案：按原協(xié)議條款計(jì)算租金應(yīng)交稅費(fèi)

　　1.應(yīng)交房產(chǎn)稅=9556200×12%=1146744(元)。

　　2.應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅=9556200×5%=477810(元)。

　　3.應(yīng)交城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加=477810×(7%+3%+2%)=57337.20(元)。

　　4.應(yīng)交印花稅=9556200×0.001=9556.20(元)。

　　上述合計(jì)應(yīng)交稅費(fèi)1691447.40元�？啥惽翱鄢�少繳企業(yè)所得稅=1691447.40×25%=422861.85(元)。

　　綜合稅費(fèi)現(xiàn)金凈流出量=1691447.40-422861.85=1268585.55(元)。

　　第二種方案：按不同出租標(biāo)的物租金分別計(jì)算應(yīng)交稅費(fèi)

　　如在租賃合同中分別列明廠房租金720萬(wàn)元、土地租金180萬(wàn)元及設(shè)備租金55.62萬(wàn)元。應(yīng)交稅費(fèi)計(jì)算如下：

　　1.應(yīng)交房產(chǎn)稅=7200000×12%=864000(元)。

　　2.應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅=(7200000+1800000)×5%=450000(元)。

　　3.應(yīng)交增值稅=(206+412)×9%÷1.03×3%=55600÷1.03×3%=16200(元)。

　　注：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于將鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2013〕106號(hào))附件2《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》中規(guī)定，試點(diǎn)納稅人中的一般納稅人以該地區(qū)試點(diǎn)實(shí)施之日前購(gòu)進(jìn)或者自制的有形動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，試點(diǎn)期間可以選擇簡(jiǎn)易方法計(jì)算增值稅，其征收率為3%。

　　4.應(yīng)交城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加=(450000+16200)×(7%+5%)=46600×12%=55944(元)。

　　5.應(yīng)交印花稅=9556200×0.001=9556.20(元)。

　　除增值稅外，上述稅費(fèi)可稅前扣除少繳企業(yè)所得稅=(864000+450000+55944+9556.20)×25%=1379500.20×25%=344875.05(元)。

　　綜合稅費(fèi)現(xiàn)金凈流出量=(1379500.20+16200-344875.05)=1050825.15(元)。

　　比較兩種不同租賃條款，在分別列明出租資產(chǎn)租金情形下，第二種方案比第一種方案每年可減少稅費(fèi)現(xiàn)金凈流出量=1268585.55-1050825.15=217760.40(元)。

　　因此，審計(jì)人員建議在租金總額不變的前提下，運(yùn)用第二種方案，將合同條款修改為分別列明不同標(biāo)的出租物和租金，以實(shí)現(xiàn)節(jié)約稅收支出的目標(biāo)。