房地產(chǎn)行業(yè)的審計思路

來源：東奧會計在線責(zé)編：付嚴(yán)慧2019-11-22 09:40:56

房子是每個家庭的必需品，房地產(chǎn)行業(yè)一直也是拉動國民經(jīng)濟增長中不可忽視的力量。在審計實操中，房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比有哪些不同呢？審計過程中重點要關(guān)注哪些方面？下面就隨小編來看看吧！

一、房地產(chǎn)業(yè)特點

1．高負(fù)債。由于房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)成本較高，所以企業(yè)都是負(fù)債運營的。房地產(chǎn)大佬往往既是首富，也是首負(fù)。例如我國第一大房地產(chǎn)企業(yè)碧桂園，負(fù)債高達(dá)1.26萬億。

2．高周轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)均采用預(yù)售模式，很多樓盤在建好前就被搶購一空，甚至需要搖號購買。比如：房地產(chǎn)行業(yè)456制度，即4個月開盤，5個月現(xiàn)金流回正， 6個月再周轉(zhuǎn)。

3．以預(yù)收賬款為主，應(yīng)收賬款低。由于房子的價格較高，所以大多數(shù)購買者都是以按揭付款的方式購買。房地產(chǎn)公司的預(yù)收賬款為預(yù)收的首付款，應(yīng)收賬款為未收到的按揭款。

4．與其他行業(yè)不同的存貨特殊科目，開發(fā)成本與開發(fā)產(chǎn)品。開發(fā)成本包括土地、土建及設(shè)備費用、配套及其他收費支出、管理費用和籌資成本。開發(fā)產(chǎn)品相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的庫存商品，在房地產(chǎn)公司主要是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)建設(shè)過程，并已驗收合格，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購單位，或者作為對外銷售、出租的產(chǎn)品。

二、審計思路

1．收入確認(rèn)

房地產(chǎn)企業(yè)只有同時滿足取得《商品房預(yù)售許可證》和達(dá)到《購房合同》中的交房條件，業(yè)主辦理入住通知書這兩個條件才能確認(rèn)收入，預(yù)售房子收取的款項屬于預(yù)售賬款，不能確認(rèn)收入。審計人員可以通過檢查《商品房預(yù)售許可證》和《入住通知書》、實地考察入住率、調(diào)查按揭貸款的回款情況等方法進(jìn)行核查。

2．專項借款利息

房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債運營的特點意味著存在大量借款，在審計過程中，審計人員應(yīng)當(dāng)注重對借款合同的核查，關(guān)注是否存在需要資本化的專項借款利息。

3．土地增值稅

與一般制造類企業(yè)不同的是，房地產(chǎn)行業(yè)涉及繳納大額的土地增值稅。土地增值稅相對于其他稅種而言，計算較為復(fù)雜。在審計時通常會采用重新計算的方式，來核實企業(yè)是否正確預(yù)提了相關(guān)稅費。

以上只是房地產(chǎn)行業(yè)審計思路的其中幾個方向，要想更全面的掌握這一行業(yè)審計，還需要審計人員不斷的學(xué)習(xí)，在實務(wù)中積累經(jīng)驗。

（內(nèi)容選自泛泛老師的《房地產(chǎn)行業(yè)審計案例分享》，由東奧會計在線整理發(fā)布，轉(zhuǎn)載請注明出處）

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