為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》(財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2024年第16號(hào)，以下簡(jiǎn)稱16號(hào)公告)，稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于降低土地增值稅預(yù)征率下限的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2024年第10號(hào)，以下簡(jiǎn)稱10號(hào)公告)，并自2024年12月1日起執(zhí)行。

個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房契稅優(yōu)惠政策

16號(hào)公告規(guī)定，從2024年12月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

16號(hào)公告與《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(財(cái)稅〔2016〕23號(hào)，2024年12月1日起廢止)相比，區(qū)別在于將享受1%低稅率優(yōu)惠的住房面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米，并將“個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房”的表述調(diào)整為“個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套住房”，即個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套住房，無(wú)論是用于居住、出租，還是投資增值，均可享受契稅低稅率優(yōu)惠。

納稅人在享受上述契稅優(yōu)惠時(shí)需注意以下事項(xiàng)：

1.家庭第二套住房是指已擁有一套住房的家庭購(gòu)買(mǎi)的第二套住房。這里的“已擁有一套住房”，包括購(gòu)買(mǎi)、繼承、受贈(zèng)、抵債、離婚析產(chǎn)等方式已登記在個(gè)人名下的住房。

2.享受低稅率優(yōu)惠的住房，僅指以購(gòu)買(mǎi)方式取得的住房，包括購(gòu)買(mǎi)新建商品房(一手房)、存量房(二手房)。對(duì)個(gè)人以繼承、受贈(zèng)、抵債、離婚析產(chǎn)等方式取得的住房，仍按現(xiàn)行政策執(zhí)行，即法定繼承人通過(guò)繼承承受的房屋權(quán)屬免征契稅;夫妻因離婚分割共同財(cái)產(chǎn)發(fā)生土地、房屋權(quán)屬變更的，免征契稅;個(gè)人以受贈(zèng)或抵債方式取得的住房，無(wú)稅收優(yōu)惠，按規(guī)定繳納契稅。

3.住房的套數(shù)，以家庭持有的住房數(shù)量計(jì)算。已辦理過(guò)戶手續(xù)處置完畢的住房，以及家庭持有的商業(yè)性質(zhì)的房產(chǎn)均不計(jì)算在內(nèi)。家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女(年齡不滿18周歲)。子女，包括婚生子女、非婚生子女、養(yǎng)子女和有撫養(yǎng)關(guān)系的繼子女。夫妻離婚的，家庭成員包括購(gòu)房人、負(fù)有直接撫養(yǎng)義務(wù)的子女。

4.關(guān)于計(jì)入家庭住房套數(shù)的區(qū)域范圍。16號(hào)公告規(guī)定：“納稅人申請(qǐng)享受稅收優(yōu)惠的，應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交家庭成員信息證明和購(gòu)房所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)出具的納稅人家庭住房情況書(shū)面查詢結(jié)果。具備部門(mén)信息共享?xiàng)l件的，納稅人可授權(quán)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)信息共享方式取得相關(guān)信息;不具備信息共享?xiàng)l件，且納稅人不能提交相關(guān)證明材料的，納稅人可按規(guī)定適用告知承諾制辦理，報(bào)送相應(yīng)的《稅務(wù)證明事項(xiàng)告知承諾書(shū)》，并對(duì)承諾的真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任?！庇纱丝梢?jiàn)，計(jì)入家庭住房套數(shù)的區(qū)域范圍以各地房地產(chǎn)管理部門(mén)出具的納稅人家庭住房的區(qū)域范圍為依據(jù)。由于房地產(chǎn)管理部門(mén)信息系統(tǒng)建設(shè)進(jìn)度不同，實(shí)際執(zhí)行可能存在省、自治區(qū)、直轄市范圍，地級(jí)區(qū)范圍，縣及縣級(jí)市或區(qū)范圍。

需要注意的是，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2007〕33號(hào))規(guī)定，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個(gè)人所得稅。這里“家庭唯一生活用房”的區(qū)域范圍明確規(guī)定為同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)。

5.關(guān)于140平方米住房面積標(biāo)準(zhǔn)。16號(hào)公告規(guī)定的140平方米住房面積是指住房建筑面積。對(duì)于以套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)量的，應(yīng)換算成建筑面積，以此判斷該房屋可享受的優(yōu)惠稅率。

6.關(guān)于新舊政策銜接辦法。16號(hào)公告規(guī)定，2024年12月1日前，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房尚未申報(bào)繳納契稅的，符合本公告規(guī)定的可按本公告執(zhí)行。

7.16號(hào)公告規(guī)定，關(guān)于契稅優(yōu)惠政策的具體操作辦法由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政、稅務(wù)、房地產(chǎn)管理部門(mén)制定。在具體操作出臺(tái)前，關(guān)于納稅人婚姻狀況的界定按現(xiàn)行稅法執(zhí)行?！秶?guó)家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)行為稅司關(guān)于如何認(rèn)定契稅納稅人婚姻狀況有關(guān)問(wèn)題的意見(jiàn)》(稅總財(cái)行便函〔2015〕110號(hào))規(guī)定，對(duì)申請(qǐng)家庭唯一普通住房契稅優(yōu)惠的納稅人，稅務(wù)機(jī)關(guān)在受理納稅人申報(bào)納稅時(shí)，不再要求納稅人出具民政部門(mén)開(kāi)具的(無(wú))婚姻記錄證明。如果納稅人為成年人，可暫結(jié)合戶口簿、結(jié)婚(離婚)證等信息判斷其婚姻狀況。無(wú)法作出判斷的，可要求其提供承諾書(shū)，就其申報(bào)的婚姻家庭狀況的真實(shí)性作出承諾。如果納稅人為未成年人，可結(jié)合戶口簿等材料認(rèn)定家庭成員狀況。

例1：王某婚前在北京工作，其間與單位同事在北京市共同購(gòu)買(mǎi)住宅一套，產(chǎn)權(quán)按份共有。該房產(chǎn)一直未處置。之后，王某調(diào)往上海工作，并結(jié)婚生子。王某夫婦在上海市A區(qū)購(gòu)置住宅一套，該房屋產(chǎn)權(quán)登記在王某夫婦二人名下。為方便兒子就近上學(xué)，王某于2024年6月5日向上海某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買(mǎi)位于上海市B區(qū)住房一套，商品房買(mǎi)賣(mài)合同于6月5日簽訂，價(jià)款于當(dāng)日一次性支付。該住房建筑面積134平方米，含稅價(jià)格為196.2萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)具的增值稅發(fā)票記載金額為180萬(wàn)元，稅額為16.2萬(wàn)元。房屋已于2024年10月31日交付。截至2024年11月15日，尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記。此外，王某未成年兒子名下有一套繼承祖父的住宅，該房產(chǎn)位于浙江杭州。王某購(gòu)房環(huán)節(jié)涉及哪些稅費(fèi)，應(yīng)納稅額如何計(jì)算。

分析：王某購(gòu)房環(huán)節(jié)涉及印花稅及契稅。

(1)根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕137號(hào))規(guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅。

(2)王某在購(gòu)置學(xué)區(qū)房之前，家庭名下已有三套房產(chǎn)，一套登記在兒子名下，一套與單位同事共有，一套夫妻雙方共有。但兒子名下的房產(chǎn)在浙江杭州，與單位同事共有的房產(chǎn)在北京市，本次購(gòu)買(mǎi)的住房屬于上海市的第二套住房，是上海市B區(qū)的第一套住房。上海市房屋管理部門(mén)出具的家庭住房情況書(shū)面查詢結(jié)果顯示，王某夫婦共有住房一套。由此可見(jiàn)，上海市計(jì)入家庭住房套數(shù)的區(qū)域是上海市范圍，因此該房產(chǎn)屬于“個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套住房”。因建筑面積不超過(guò)140平方米，若按原政策適用稅率為2%，按照新政策適用稅率為1%。按照契稅法規(guī)定，契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)日。納稅人應(yīng)當(dāng)在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)前申報(bào)繳納契稅。本例中，王某尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，也尚未繳納契稅，王某可于2024年12月申報(bào)繳納契稅，應(yīng)納稅額=180×1%=1.8(萬(wàn)元)。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預(yù)征率調(diào)整及有關(guān)政策執(zhí)行口徑

(一)土地增值稅預(yù)征率下限降低0.5個(gè)百分點(diǎn)

當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，不同房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值水平發(fā)生結(jié)構(gòu)性分化，有的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值率下降幅度較大，若按照原先的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅，清算時(shí)可能會(huì)有大額退稅，占用了房地產(chǎn)企業(yè)資金。基于此，10號(hào)公告將土地增值稅預(yù)征率下限降低0.5個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后，東部地區(qū)省份預(yù)征率下限為1.5%，中部和東北地區(qū)省份預(yù)征率下限為1%，西部地區(qū)省份預(yù)征率下限為0.5%，保障性住房可不預(yù)征土地增值稅。10號(hào)公告發(fā)布實(shí)施后，各地可結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況對(duì)實(shí)際執(zhí)行的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整，需要調(diào)整的，由各地稅務(wù)部門(mén)會(huì)同財(cái)政部門(mén)在當(dāng)?shù)卣闹笇?dǎo)下，結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際稅負(fù)水平等情況，在科學(xué)測(cè)算的基礎(chǔ)上，確定各類(lèi)型房地產(chǎn)的具體預(yù)征率。

對(duì)于預(yù)征依據(jù)，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào))第一條規(guī)定，營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款(以下簡(jiǎn)稱公式一)。但實(shí)務(wù)中，有納稅人認(rèn)為，預(yù)征依據(jù)可以按照“預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)”計(jì)算，理由是該公告強(qiáng)調(diào)可按照公式一計(jì)算，而非必須按照公式一計(jì)算。實(shí)務(wù)中類(lèi)似的稅收爭(zhēng)議經(jīng)常發(fā)生。既然國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)已明確規(guī)定可以按照公式一計(jì)算，因此主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求按照公式一計(jì)算具有明確的稅法依據(jù)，納稅人應(yīng)當(dāng)遵從。

(二)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的城市有關(guān)土地增值稅優(yōu)惠執(zhí)行口徑

16號(hào)公告規(guī)定，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的城市，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條第一項(xiàng)，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，繼續(xù)免征土地增值稅。該政策可從兩個(gè)方面理解：一是不再區(qū)分普通住宅和非普通住宅的城市，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率未超過(guò)20%免征土地增值稅政策繼續(xù)執(zhí)行。二是享受免稅優(yōu)惠的“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的執(zhí)行口徑由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

此前，《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅〔2006〕141號(hào))規(guī)定，《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條中“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2005〕26號(hào))制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。國(guó)辦發(fā)〔2005〕26號(hào)文件對(duì)普通住房標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定為：“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%?！?6號(hào)公告實(shí)施后，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)本地區(qū)實(shí)施情況重新確定“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的執(zhí)行口徑。具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)公布后，稅務(wù)機(jī)關(guān)新受理清算申報(bào)的項(xiàng)目及在具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)公布前已受理清算申報(bào)但未出具清算審核結(jié)論的項(xiàng)目，按新公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)公布前已經(jīng)出具清算審核結(jié)論的項(xiàng)目，仍按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的城市有關(guān)增值稅優(yōu)惠政策執(zhí)行口徑

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件3《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》第五條關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓位于北京市、上海市、廣州市和深圳市(以下簡(jiǎn)稱“北上廣深”)的住房增值稅政策為，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。除“北上廣深”外的其他地區(qū)增值稅政策為，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。

16號(hào)公告規(guī)定，“北上廣深”四地，凡取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，與全國(guó)其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個(gè)人銷(xiāo)售住房增值稅政策，即對(duì)該城市個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅;個(gè)人購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

關(guān)于個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2005〕89號(hào))、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2005〕172號(hào))、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕144號(hào))和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房享受稅收優(yōu)惠政策判定購(gòu)房時(shí)間問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2017年第8號(hào))等文件規(guī)定，所有與住房交易有關(guān)的稅種對(duì)購(gòu)房時(shí)間都采取統(tǒng)一的判斷標(biāo)準(zhǔn)，即按照契稅完稅證明和房屋產(chǎn)權(quán)證的注明日期兩項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)“孰先”原則判斷。因產(chǎn)權(quán)糾紛等原因未能及時(shí)取得房屋所有權(quán)證書(shū)，凡是經(jīng)人民法院、仲裁委員會(huì)等部門(mén)裁定其對(duì)房屋具有所有權(quán)，或者確認(rèn)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房的行為，以法律文書(shū)的生效日期視同房屋所有權(quán)證書(shū)的注明時(shí)間。對(duì)通過(guò)繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)與方式取得的住房，該住房的購(gòu)房時(shí)間按發(fā)生前述行為前的購(gòu)房時(shí)間確定;對(duì)通過(guò)其他無(wú)償受贈(zèng)方式取得的住房，該住房的購(gòu)房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定。根據(jù)國(guó)家房改政策購(gòu)買(mǎi)的公有住房，以購(gòu)房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開(kāi)具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，按照“孰先”原則確定購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。

例2：張某于2022年購(gòu)買(mǎi)了一套位于上海市區(qū)的住房，該住房建筑面積60平方米，購(gòu)房發(fā)票的開(kāi)具時(shí)間為2022年1月5日，增值稅發(fā)票顯示金額300萬(wàn)元、稅額27萬(wàn)元，另繳納契稅3萬(wàn)元，契稅完稅憑證時(shí)間為2022年1月25日，房屋產(chǎn)權(quán)證登記時(shí)間為2022年2月10日。為改善居住條件，張某于2024年12月1日與李某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同約定，李某于合同簽訂之日起15日內(nèi)一次性支付全部房款420萬(wàn)元;張某收到全部房款的次月配合李某辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，同時(shí)辦理房屋交付手續(xù)。張某于2024年12月向王某購(gòu)入一套上海市二手房，該住房建筑面積150平方米，售價(jià)945萬(wàn)元(含增值稅45萬(wàn)元)假設(shè)張某購(gòu)買(mǎi)的住房為其家庭唯一住房，那么張某賣(mài)現(xiàn)房、買(mǎi)新房涉及哪些稅費(fèi)，應(yīng)納稅額如何計(jì)算。

分析：張某賣(mài)現(xiàn)房涉及增值稅及附加稅費(fèi)、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅;張某買(mǎi)新房涉及印花稅、契稅。依據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕137號(hào))，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。

(1)張某賣(mài)現(xiàn)房增值稅處理

張某轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)房購(gòu)入時(shí)間以契稅完稅憑證時(shí)間和房屋產(chǎn)權(quán)證登記時(shí)間孰先確定，即2022年1月25日，至張某轉(zhuǎn)讓該住房時(shí)間已超過(guò)2年，因上海市已取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，故張某轉(zhuǎn)讓現(xiàn)房可適用增值稅免稅政策。

(2)張某賣(mài)現(xiàn)房個(gè)人所得稅處理

張某轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)應(yīng)按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得繳納個(gè)人所得稅，應(yīng)納稅額=(轉(zhuǎn)讓收入-財(cái)產(chǎn)原值-相關(guān)稅費(fèi))×適用稅率=[420-(300+27+3)-0]×20%=18(萬(wàn)元)。

《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2023年第28號(hào))第一條規(guī)定：“自2024年1月1日至2025年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅;新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅?！备鶕?jù)該規(guī)定，張某新購(gòu)住房金額為900萬(wàn)元(不含增值稅)，大于現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓金額420萬(wàn)元(增值稅為零)，可享受全額退稅。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于支持居民換購(gòu)住房個(gè)人所得稅政策有關(guān)征管事項(xiàng)的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2022年第21號(hào))相關(guān)規(guī)定，張某應(yīng)提供身份證件、現(xiàn)住房的房屋交易合同、新購(gòu)二手住房交易合同、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)及其復(fù)印件，向征收現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，填報(bào)《居民換購(gòu)住房個(gè)人所得稅退稅申請(qǐng)表》，由稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，符合退稅條件的全額退還已納個(gè)人所得稅。

(3)張某買(mǎi)新房契稅處理

根據(jù)已知條件，張某購(gòu)買(mǎi)的住房為其家庭唯一住房，且建筑面積超過(guò)140平方米，依據(jù)16號(hào)公告，可適用1.5%優(yōu)惠稅率。應(yīng)納稅額=不含增值稅金額×適用稅率=900×1.5%=13.5(萬(wàn)元)。

政策來(lái)源于：國(guó)家稅務(wù)總局

說(shuō)明：因政策不斷變化，以上會(huì)計(jì)實(shí)操相關(guān)內(nèi)容僅供參考，如有異議請(qǐng)以官方更新內(nèi)容為準(zhǔn)。 

【財(cái)務(wù)人都在用的能力測(cè)評(píng)】：您的長(zhǎng)短板一目了然，快來(lái)點(diǎn)擊測(cè)評(píng)吧！