房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入的稅務(wù)處理_2022年稅法二基礎(chǔ)知識(shí)點(diǎn)
開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù) 收入的稅務(wù)處理 |
生活總是充滿驚喜，勤奮的人會(huì)獲得雙倍嘉獎(jiǎng)。2022年稅務(wù)師考試基礎(chǔ)階段，東奧會(huì)計(jì)在線為大家準(zhǔn)備了《稅法二》基礎(chǔ)階段知識(shí)點(diǎn)匯總，希望大家能堅(jiān)持學(xué)習(xí)，努力實(shí)現(xiàn)自己的備考目標(biāo)。
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【內(nèi)容導(dǎo)航】
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入的稅務(wù)處理
【所屬章節(jié)】
第一章 企業(yè)所得稅
【知識(shí)點(diǎn)】房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入的稅務(wù)處理
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入的稅務(wù)處理
一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的概念
企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)是指包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品的一系列經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
二、收入的稅務(wù)處理
（一）一般原則
開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金 、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。
企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，按以下規(guī)定處理：
開票方式 | 收入處理 |
納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的 | 全部確認(rèn)為銷售收入 |
未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的 | 可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理 |
（二）收入確認(rèn)的具體規(guī)則
銷售方式 | 稅務(wù)處理 |
1.一次性全額收款 | 實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) |
2.分期收款 | 按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) |
3.銀行按揭方式 | 按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額 （1）首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入 （2）余款于銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入 |
4.委托方式銷售
（1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式的，按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（2）采取視同買斷方式的，收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入，收入金額如下：
企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議 | 銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格和買斷價(jià)格中的較高者 |
企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議 | |
受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議 | 買斷價(jià)格 |
（3）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式的，收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入，收入金額如下：
企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議 | 銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格和基價(jià)中的較高者，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除 |
企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂 | |
受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同 | 按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額 |
（4）采取包銷方式
包銷期內(nèi) | 可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) |
包銷期滿后 | 尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) |
（三）視同銷售的確認(rèn)
企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)，按以下方法和順序確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）：
（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；
（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；
（3）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
（四）企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品
1.先按預(yù)計(jì)的計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 （先看房屋性質(zhì)，再看房屋區(qū)域）
房屋性質(zhì) | 地理位置 | 預(yù)計(jì)利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn) |
非經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、危改房 | 省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū) | 不得低于15% |
地級(jí)市城區(qū)和郊區(qū) | 不得低于10% | |
其他地區(qū) | 不得低于5% | |
經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、危改房(不受區(qū)域限制) | 不得低于3% | |
2.待完工后，企業(yè)結(jié)算實(shí)際毛利額，并將實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。
（五）未售先租的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
注：以上內(nèi)容選自彭婷老師《稅法二》基礎(chǔ)班授課講義
（本文為東奧會(huì)計(jì)在線原創(chuàng)文章，僅供考生學(xué)習(xí)使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）
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