房地產(chǎn)開發(fā)特定事項的稅務(wù)處理_2022年稅法二基礎(chǔ)知識點
開發(fā)特定事項 的稅務(wù)處理 |
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【內(nèi)容導(dǎo)航】
房地產(chǎn)開發(fā)特定事項的稅務(wù)處理
【所屬章節(jié)】
第一章 企業(yè)所得稅
【知識點】房地產(chǎn)開發(fā)特定事項的稅務(wù)處理
房地產(chǎn)開發(fā)特定事項的稅務(wù)處理
企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他主體合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定處理：
1.合作建房、合作分房，首次分配開發(fā)產(chǎn)品時 | 如該項目已結(jié)算計稅成本，則分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額 |
如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行稅務(wù)處理 | |
2.合作建房、合作分錢 | 該項目形成的營業(yè)利潤額先申報繳納企業(yè)所得稅（先） |
投資方取得營業(yè)利潤視同股息、紅利進(jìn)行稅務(wù)處理（后） | |
3.投地建房、合作分房 | 首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按取得的開發(fā)產(chǎn)品公允價值計算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失 |
4.土增稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅 | （1）企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損且有其他后續(xù)開發(fā)項目的，該虧損應(yīng)按照稅法規(guī)定向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年度所得彌補 |
（2）企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒有后續(xù)開發(fā)項目的，計算出該項目由于土地增值稅原因?qū)е碌捻椖块_發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅 |
退稅計算方法：
（1）分?jǐn)偅涸擁椖坷U納的土地增值稅總額，應(yīng)按照該項目開發(fā)各年度實現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)?，具體按以下公式計算：
各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×（項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額）
公式中的銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入。
（2）算差額：當(dāng)年應(yīng)補充扣除的土地增值稅=該項目開發(fā)各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?該年度已經(jīng)在企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增值稅
企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計算當(dāng)年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；
當(dāng)年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額。
（3）按照上述方法進(jìn)行土地增值稅分?jǐn)傉{(diào)整后，相應(yīng)年度應(yīng)納稅所得額為正數(shù)的，應(yīng)按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。
（4）企業(yè)按上述方法計算的累計退稅額，不得超過其在該項目開發(fā)各年度累計實際繳納的企業(yè)所得稅；超過部分作為項目清算年度產(chǎn)生的虧損，向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。
注：以上內(nèi)容選自彭婷老師《稅法二》基礎(chǔ)班授課講義
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