轉讓不動產(chǎn)增值稅計算公式

一、非房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購進轉讓

1.簡易計稅

預繳稅額=（含稅收入-購進價款）/（1+5%）*5%，

應納稅額=（含稅收入-購進價款）/（1+5%）*5%-預繳稅額。

2.一般計稅

預繳稅額=（含稅收入-購進價款）/（1+5%）*5%，

個人到稅務局能代開專票。專票，是指“增值稅專用發(fā)票”。增值稅專用發(fā)票是由國家稅務總局監(jiān)制設計印制的，只限于增值稅一般納稅人領購使用的，既作為納稅人反映經(jīng)濟活動中的重要會計憑證又是兼記銷貨方納稅義務和購貨方進項稅額的合法證明；是增值稅計算和管理中重要的決定性的合法的專用發(fā)票。

增值稅是以商品（含應稅勞務、應稅行為）在流轉過程中實現(xiàn)的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉稅。按照我國現(xiàn)行增值稅制度的規(guī)定，在我國境內(nèi)銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)以及進口貨物的企業(yè)、單位和個人為增值稅的納稅人。 其中，“服務”是指提供交通運輸服務、郵政服務、電信服務、建筑服務、金融服務、現(xiàn)代服務、生活服務。 根據(jù)經(jīng)營規(guī)模大小及會計核算水平的健全程度，增值稅納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。計算增值稅的方法分為一般計稅方法和簡易計稅方法。

增值稅額的計算公式

1.一般計稅方法

當期應納稅額=當期銷項稅額-當期準予抵扣的進項稅額

當期銷項稅額=不含增值稅銷售額×適用稅率=含增值稅銷售額÷（1+適用稅率）×適用稅率

例題：從某境外公司承租儀器一臺，支付租金（含增值稅）169.5萬元人民幣，扣繳稅款并取得完稅憑證。該境外公司所屬國未與我國簽訂稅收協(xié)定，且未在我國設有經(jīng)營機構，也未派人前來我國。計算業(yè)務應扣繳的增值稅。

增值稅專用發(fā)票是由國家稅務總局監(jiān)制設計印制的，只限于增值稅一般納稅人領購使用的，既作為納稅人反映經(jīng)濟活動中的重要會計憑證又是兼記銷貨方納稅義務和購貨方進項稅額的合法證明;是增值稅計算和管理中重要的決定性的合法的專用發(fā)票。

增值稅是以商品（含應稅勞務、應稅行為）在流轉過程中實現(xiàn)的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉稅。按照我國現(xiàn)行增值稅制度的規(guī)定，在我國境內(nèi)銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)以及進口貨物的企業(yè)、單位和個人為增值稅的納稅人。 其中，“服務”是指提供交通運輸服務、郵政服務、電信服務、建筑服務、金融服務、現(xiàn)代服務、生活服務。 根據(jù)經(jīng)營規(guī)模大小及會計核算水平的健全程度，增值稅納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。計算增值稅的方法分為一般計稅方法和簡易計稅方法。

增值稅額的計算公式

1、一般計稅方法

當期應納稅額=當期銷項稅額-當期準予抵扣的進項稅額

當期銷項稅額=不含增值稅銷售額×適用稅率=含增值稅銷售額÷（1+適用稅率）×適用稅率

例題：從某境外公司承租儀器一臺，支付租金（含增值稅）169.5萬元人民幣，扣繳稅款并取得完稅憑證。該境外公司所屬國未與我國簽訂稅收協(xié)定，且未在我國設有經(jīng)營機構，也未派人前來我國。計算業(yè)務應扣繳的增值稅。

紅字增值稅專用發(fā)票指企業(yè)在日常生產(chǎn)經(jīng)營過程中，因發(fā)生銷售貨物退回或其他特殊事項時由企業(yè)所開具的用于沖銷銷售收入金額或原有藍字發(fā)票金額的合法憑證。

一、紅字發(fā)票的開具步驟

紅字增值稅專用發(fā)票開具時需要填制《開具紅字增值稅專用發(fā)票信息表》，然后將發(fā)票的信息同步至稅務系統(tǒng)中，若對方公司已經(jīng)抵扣進項稅額，應當在取得紅字增值稅專用發(fā)票時于當期的增值稅申報中完成進項稅額轉出的操作。

二、紅字發(fā)票符合作廢條件的(同時符合以下條件)，發(fā)票注明作廢，開票軟件注明作廢。

1、 收到退回的發(fā)票聯(lián)、抵扣聯(lián)時間未超過銷售方開票當月；

2、銷售方未抄稅并且未記賬；

3、 購買方未認證或者認證結果為“納稅人識別號認證不符”、“專用發(fā)票代碼、號碼認證不符”。

三、紅字發(fā)票出具的特殊情況

增值稅專用發(fā)票認證抵扣期限是在開具之日起180日內(nèi)到稅務機關辦理認證。認證通過后，非納稅輔導期管理的一般納稅人，應在認證通過的次月申報期內(nèi)，向主管稅務機關申報抵扣進項稅額;納稅輔導期管理的一般納稅人，應當在交叉稽核比對無誤后，方可抵扣進項稅額。

一般納稅人發(fā)生真實交易但由于客觀原因造成增值稅專用發(fā)票、海關進口增值稅專用繳款書等扣稅憑證逾期的，經(jīng)主管稅務機關審核、逐級上報，由國家稅務總局認證、稽核比對后，對比對相符的增值稅扣稅憑證，允許納稅人繼續(xù)抵扣其進項稅額。一般納稅人由于除客觀原因以外的其他原因造成增值稅扣稅憑證逾期的，逾期未認證或申請比對的，其進項稅額不予抵扣。

一般納稅人取得的增值稅專用發(fā)票、海關進口增值稅專用繳款書等扣稅憑證已認證或已采集上報信息但未按照規(guī)定期限申報抵扣;實行納稅輔導期管理的增值稅一般納稅人取得的增值稅扣稅憑證稽核比對結果相符但未按規(guī)定期限申報抵扣，屬于發(fā)生真實交易且符合規(guī)定的客觀原因的，經(jīng)主管稅務機關審核，允許納稅人繼續(xù)申報抵扣其進項稅額。一般納稅人除客觀原因規(guī)定以外的其他原因造成增值稅扣稅憑證未按期申報抵扣的，其進項稅額不予抵扣。

增值稅專用發(fā)票的審核

①審核納稅人購進貨物、接受應稅勞務或應稅服務取得增值稅專用發(fā)票的發(fā)票聯(lián)、抵扣聯(lián)的記載內(nèi)容是否一致;

②審核納稅人購進貨物是否與購貨方的生產(chǎn)、經(jīng)營相關。

一般納稅人，處理廢舊物資和處理廢舊設備等增值稅率是一樣的，都是13%，小規(guī)模納稅人，處理廢舊物資和處理廢舊設備等增值稅率是一樣的，都是3%。

納稅人銷售或者進口貨物，稅率為13%。

納稅人銷售或者進口下列貨物，稅率為9%：糧食、食用植物油、自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、天然氣、沼氣、圖書、報紙、雜志、飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機以及國務院規(guī)定的其他貨物。

納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務院另有規(guī)定的除外。

納稅人提供加工、修理、修配勞務稅率為13%。納稅人兼營不同稅率的貨物或者應稅勞務。

廢舊物資處置價格定價的稅收風險

物資作為廢舊物資處置時價格一般很低，處置時的增值稅按處置時價格計算增值稅，其進項稅額正常抵扣，很容易出現(xiàn)增值稅倒掛的情形。

增值稅專用發(fā)票的開具要求：

(1)字跡清楚，不得涂改。如填寫有誤，應另行開具增值稅專用發(fā)票，并在誤填的增值稅專用發(fā)票上注明“誤填作廢”四字，如增值稅專用發(fā)票開具后因購貨不索取而成為廢票的，也應按填寫有誤辦理。

(2)項目填寫齊全。

(3)票、物相符，票面金額與實際收取的金額相符。

(4)各項目內(nèi)容正確無誤。

(5)全部聯(lián)次一次填開，上、下聯(lián)的內(nèi)容和金額一致。

(6)發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)加蓋財務專用章或發(fā)票專用章。