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【第四章 物權(quán)法律制度】

不動產(chǎn)物權(quán)變動

一、基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動

不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

提示

不動產(chǎn)登記簿VS不動產(chǎn)權(quán)屬證書：不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。

1.首次登記

首次登記，又稱初始登記，是指不動產(chǎn)物權(quán)的第一次登記。

未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。

2.他項權(quán)利登記

他項權(quán)利登記，又稱他物權(quán)登記，如在不動產(chǎn)上創(chuàng)設建設用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等。

3.轉(zhuǎn)移登記

轉(zhuǎn)移登記，俗稱過戶登記，是指不動產(chǎn)物權(quán)從轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移至受讓人所辦理的登記。

提示

轉(zhuǎn)移登記是不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的生效要件。

4.變更登記

變更登記，是指不動產(chǎn)物權(quán)的分割、合并和增減時所為的登記。

提示

不涉及不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更情形，不動產(chǎn)權(quán)利人可以向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請變更登記。

5.更正登記（目的：糾錯）

（1）依申請

權(quán)利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應當予以更正。

（2）依職權(quán)

不動產(chǎn)登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤，應當通知當事人在30個工作日內(nèi)辦理更正登記。當事人逾期不辦理的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當在公告15個工作日后，依法予以更正；但在錯誤登記之后已經(jīng)辦理了涉及不動產(chǎn)權(quán)利處分的登記、預告登記和查封登記的除外。

6.異議登記（臨時性保護措施）

不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記，申請人自異議登記之日起15日內(nèi)不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記不當，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。

7.預告登記

當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。

（1）預告登記的效力

預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

解釋

未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)等物權(quán)，或者設立建設用地使用權(quán)、居住權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應當依照民法典規(guī)定，認定其不發(fā)生物權(quán)效力。

（2）預告登記失效

預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起90日內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。

解釋

預告登記的買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認定無效、被撤銷，或者預告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的，應當認定為“債權(quán)消滅”。

8.注銷登記（涂銷登記）

有下列情形之一的，當事人可以申請辦理注銷登記：

（1）不動產(chǎn)滅失的；

（2）權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利的；

（3）不動產(chǎn)被依法沒收、征收或者收回的；

（4）人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產(chǎn)權(quán)利消滅的；

（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

二、非基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動

1.因法律文書或者征收決定等而發(fā)生物權(quán)變動

因人民法院、仲裁機構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權(quán)設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發(fā)生效力。

2.因繼承而發(fā)生物權(quán)變動

因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時發(fā)生效力。

3.因合法建造、拆除房屋等事實行為而發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動

因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。

4.處分依照上述特別規(guī)定享有的不動產(chǎn)物權(quán)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

提示

依照上述特別規(guī)定取得不動產(chǎn)物權(quán)，不以登記為生效要件，但如權(quán)利人擬進一步處分據(jù)此享有的不動產(chǎn)物權(quán)，則需要按照法律規(guī)定處理。

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注：以上內(nèi)容選自陳小球老師24年《經(jīng)濟法》基礎階段課程講義

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