2017稅務(wù)師《稅法二》考點(diǎn)：扣除項(xiàng)目及其金額

來源：東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編：文博2017-02-09 11:36:50

　　【解釋】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的處理：

　　1.對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù);

　　2.對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

　　(二)舊房及建筑物扣除項(xiàng)目(老房子有老辦法)

　　1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。(不是房屋原值)

　　2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

　　3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

　　房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。(不是房屋原值)

稅務(wù)師

　　【解釋1】評(píng)估價(jià)格=房地產(chǎn)重新購置價(jià)格×成新度折扣率

　　房地產(chǎn)重新購置價(jià)格的含義是：對(duì)舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。(70年代辦公樓200萬蓋的，6成新，2009年建設(shè)同樣的需要3000萬，所以2009年轉(zhuǎn)讓時(shí)的評(píng)估價(jià)格=3000×60%)。

　　【解釋2】注意，評(píng)估僅僅針對(duì)房產(chǎn)，不評(píng)估土地。單純的土地轉(zhuǎn)讓，計(jì)算土地增值稅時(shí)，一般不需要評(píng)估價(jià)格。

　　【解釋3】(特殊強(qiáng)調(diào))納稅人轉(zhuǎn)讓舊房，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年;超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。(實(shí)際的一年)

　　【解釋4】對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

　　【解釋5】契稅扣除的基本規(guī)則：凡是計(jì)入土地成本和房產(chǎn)成本中，即已經(jīng)資本化，不能再作稅金扣除;如果銷售舊房并按提供舊房發(fā)票計(jì)算土地增值稅的可以作為稅金扣除，則可以作為稅金扣除，但不能作為加計(jì)扣除5%基數(shù)。

　　【經(jīng)典母題】位于縣城的某企業(yè)2015年12月銷售一棟舊辦公樓，取得收入1000萬元，繳納印花稅0.5萬元，其它可以計(jì)算土地增值稅前扣除的稅金為21.6萬元。該辦公樓無法取得評(píng)估價(jià)格，但企業(yè)提供了購房發(fā)票，該辦公樓購于2012年1月，發(fā)票上注明購進(jìn)價(jià)格為600萬元，繳納契稅18萬元(取得契稅完稅憑證)。企業(yè)上述業(yè)務(wù)共應(yīng)繳納土地增值稅多少萬元?

　　【答案及解析】銷售舊辦公樓:按購房發(fā)票金額加扣的金額=600×5%×4=120(萬元);扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=600+120+21.6+0.5+18=760.1(萬元);增值率=(1000-760.1)÷760.1×100%=31.56%，該項(xiàng)目土地增值稅=(1000-760.1)×30%=71.97(萬元)。

　　考點(diǎn)：確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入

　　預(yù)?？忌鷤?017年稅務(wù)師考試輕松過關(guān)!

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