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申報(bào)納稅程序

　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理

　　(一)土地增值稅的清算條件：

　　1.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

　　(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;

　　(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　　(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　　(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　(3)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　　(4)省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　(二)清算時(shí)相關(guān)問題的處理

　　1.土地增值稅清算時(shí)收入的確認(rèn)

　　土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，扣除項(xiàng)目金額的確定

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除(同前面規(guī)定)

　　4.房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納土地閑置費(fèi)不得扣除。

　　5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

　　6.拆遷安置費(fèi)的扣除規(guī)定：

　　(1)本地安置：房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。(計(jì)算)

　　(2)異地安置：開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　(3)貨幣安置：貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　【例題·單選題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，下列各項(xiàng)中，允許在計(jì)算增值額時(shí)扣除的是( )。

　　A.加罰的利息

　　B.已售精裝修房屋的裝修費(fèi)用

　　C.逾期開發(fā)土地繳納的土地閑置費(fèi)

　　D.未取得建筑安裝施工企業(yè)開具發(fā)票的扣留質(zhì)量保證金

　　【答案】B

　　【解析】選項(xiàng)A：加罰的利息在計(jì)算土地增值稅時(shí)不可以扣除;選項(xiàng)C：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)計(jì)算土地增值稅時(shí)不得扣除;選項(xiàng)D：質(zhì)保金要看發(fā)票，沒有取得發(fā)票是不可以扣除的。

　　7.關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)問題

　　8.土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問題

　　納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

　　土地增值稅清算審核：主要是審核各項(xiàng)扣除要各歸其位，不能張冠李戴。

　　(三)清算審核方法

　　1.非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

　　2.公共設(shè)施處理原則：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

　　(1)建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除;

　　(2)建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除;

　　(3)建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

　　(四)土地增值稅的核定征收

　　1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

　　2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

　　4.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

　　5.申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

　　核定征收率原則上不得低于5%。

　　(五)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

　　在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

　　單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

　　【例題】甲企業(yè)為某市房地產(chǎn)企業(yè)，2015年發(fā)生相關(guān)業(yè)務(wù)如下：

　　(1)其為開發(fā)項(xiàng)目支付土地價(jià)款12000萬元，繳納契稅480萬元。

　　(2)開發(fā)成本為7000萬元，其中：非銀行機(jī)構(gòu)借款利息支出640萬元。

　　(3)銷售面積占可售面積的90%，根據(jù)銷售合同確認(rèn)銷售收入36000萬元(不包括用于安置回遷戶占可售面積10%的房屋)。

　　(4)甲企業(yè)已經(jīng)按照預(yù)征率的3%繳納土地增值稅1080萬元。甲企業(yè)委托某稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行土地增值稅清算鑒證，并出具鑒證報(bào)告。

　　(5)甲企業(yè)計(jì)算土地增值稅前可以扣除的稅金及附加為2200萬元。 (其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)卣_定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%)

　　根據(jù)以上資料，回答下列問題：

　　(1)下列關(guān)于甲企業(yè)的土地增值稅清算稅務(wù)處理，表述正確的有( )。

　　A.甲企業(yè)應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算

　　B.甲企業(yè)可以拒絕進(jìn)行土地增值稅清算

　　C.甲企業(yè)計(jì)算土地增值稅扣除利息支出應(yīng)歸為房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　D.甲企業(yè)支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本組成部分

　　【答案】AD

　　(2)甲企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的金額為( )萬元。

　　A.12000

　　B.12480

　　C.13250

　　D.13789

　　【答案】B

　　【解析】甲企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的金額=12000+480=12480(萬元)。

　　(3)甲企業(yè)計(jì)算土地增值稅的開發(fā)成本為( )萬元。

　　A.7000

　　B.9506

　　C.10306

　　D.10360

　　【答案】D

　　【解析】甲企業(yè)計(jì)算土地增值稅的開發(fā)成本=7000-640+36000÷90%×10%=10360(萬元)。土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用中計(jì)算扣除;房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶，安置用房視同銷售處理，按規(guī)定確定收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　(4)甲企業(yè)計(jì)算土地增值稅的開發(fā)費(fèi)用為( )萬元。

　　A.1036

　　B.1248

　　C.2284

　　D.3214.8

　　【答案】C

　　【解析】甲企業(yè)計(jì)算土地增值稅的開發(fā)費(fèi)用=(12480+10360)×10%=2284(萬元)。

　　(5)甲企業(yè)應(yīng)該補(bǔ)繳土地增值稅( )萬元。

　　A.1352.4

　　B.3113.46

　　C.2033.46

　　D.3743.68

　　【答案】A

　　【解析】銷售收入總額=36000÷90%=40000(萬元);扣除項(xiàng)目合計(jì)=12480+10360+2284+2200+(12480+10360)×20%=31892(萬元);增值額=40000-31892=8108(萬元);增值率=8108÷31892×100%=25.42%;適用30%的稅率;應(yīng)繳納的土地增值稅=8108×30%=2432.4(萬元);應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅=2432.4-1080=1352.4(萬元)。

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