2017稅務師《稅法二》知識點：房產(chǎn)稅計稅依據(jù)
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計稅依據(jù)——按房產(chǎn)余值計稅和按租金收入計稅兩種
1. 對經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)。
2. 對于出租的房屋，以租金收入為計稅依據(jù)。
對經(jīng)營自用的房屋的計稅依據(jù)：
所謂計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價值以后的余額。其中：
（1）房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。
（2）房產(chǎn)原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。
（3）納稅人對原有房屋進行改建、擴建，要相應增加房屋原值。
（4）更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。
（5）凡在房產(chǎn)稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依據(jù)有關規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。
【案例】一公司有房產(chǎn)一棟，其原值為1000萬元，2015年7月1日對外出租，租期為10年，月租金10萬元，同時合同約定2015年7月1日至12月31日為免租期。該公司所在省人民政府規(guī)定房產(chǎn)稅按原值減除30%后的余值計算繳納。
【答案及解析】免收租金期間由產(chǎn)權所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。2015年該公司應繳納房產(chǎn)稅=1000×（1-30%）×1.2%=8.4（萬元）。
（6）對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。
【經(jīng)典母題】2014年某企業(yè)支付8000萬元取得10萬平方米的土地使用權，新建廠房建筑面積6萬平方米，工程成本2000萬元，2015年年底竣工驗收，對該企業(yè)征收房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值是（ ）萬元。
A.2000
B.6400
C.8000
D.10000
【答案】D
【解析】文件規(guī)定，宗地容積率低于0.5的，即“大地小房”，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。對宗地容積率大于0.5，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，即將全部地價計入房產(chǎn)原值。因此，該題容積率=60000/100000=0.6，容積率大于0.5。房產(chǎn)原值包括地價款和開發(fā)土地發(fā)生的成本費用。該企業(yè)征收房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值=8000+2000=10000（萬元）。
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