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銷項稅額不應(yīng)該是不含稅收入×增值稅稅率嗎？

如題，為何要扣除支付的地價款？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理城市維護(hù)建設(shè)稅應(yīng)納稅額的計算 2023-10-28 12:48:44

問題來源：

某房地產(chǎn)開發(fā)公司位于縣城，系增值稅一般納稅人，于2018年10月受讓一宗土地使用權(quán)，依據(jù)受讓合同支付地價款8000萬元（已取得財政部門監(jiān)制的財政票據(jù)），當(dāng)月辦妥手續(xù)并支付了相關(guān)稅費(fèi)。
自2018年11月起至2022年10月末，該房地產(chǎn)開發(fā)公司使用受讓土地60%（其余40%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓并在2022年11月至2023年2月期間全部銷售，依據(jù)銷售合同共計取得含稅銷售收入18900萬元。
在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的不含稅勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計6200萬元，開發(fā)銷售期間發(fā)生管理費(fèi)用700萬元、銷售費(fèi)用400萬元、利息費(fèi)用500萬元（只有70%能夠提供金融機(jī)構(gòu)的證明）。
（其他相關(guān)資料：該公司所在省政府允許扣除地方教育附加。該公司發(fā)生與轉(zhuǎn)讓寫字樓相關(guān)并可以抵扣的增值稅進(jìn)項稅799.52萬元，當(dāng)?shù)剡m用契稅稅率為3%，其他開發(fā)費(fèi)用扣除比例為4%，不考慮印花稅）
要求：根據(jù)上述資料，回答下列問題。

1.該房地產(chǎn)開發(fā)公司增值稅銷項稅額為（　　）萬元。

A、1164.22

B、519.05

C、720.05

D、900

正確答案：A

答案分析：該房地產(chǎn)開發(fā)公司增值稅銷項稅額=（18900-8000×60%）÷（1+9%）×9%=1164.22（萬元）。

2.該房地產(chǎn)開發(fā)公司計算土地增值額時可扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅和兩個附加合計為（　?。┤f元。

A、90

B、72

C、51.91

D、36.47

正確答案：D

答案分析：該房地產(chǎn)開發(fā)公司計算土地增值額時可扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅和兩個附加合計=（1164.22-799.52）×（5%+3%+2%）=36.47（萬元）。

3.該房地產(chǎn)開發(fā)公司計算土地增值額時可扣除的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”為（　?。┤f元。

A、4944

B、5240

C、6030

D、8240

正確答案：A

答案分析：該房地產(chǎn)開發(fā)公司計算土地增值額時可扣除的取得土地使用權(quán)支付金額=8000×60%+8000×3%×60%=4944（萬元）。

4.該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅為（　?。┤f元。

A、1123.33

B、1056.39

C、1059.23

D、963.43

正確答案：C

答案分析：該房地產(chǎn)開發(fā)公司計算土地增值額時可扣除的開發(fā)費(fèi)用=500×70%+（4944+6200）×4%=795.76（萬元）
轉(zhuǎn)讓收入=18900-1164.22=17735.78（萬元）
扣除項目金額=4944+6200+36.47+795.76+（4944+6200）×20%=14205.03（萬元）
土地增值額=17735.78-14205.03=3530.75（萬元）
增值率=3530.75÷14205.03×100%=24.86%，適用30%的稅率。
該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅=3530.75×30%=1059.23（萬元）。

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劉老師

2023-10-28 15:03:47 3612人瀏覽

哈嘍！努力學(xué)習(xí)的小天使：

您說的是全額計稅的情況，但是差額計稅的時候，就不適用這個公式了。

房開企業(yè)新項目一般計稅時申報納稅也是可以減掉地價款的，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一般是從政府拿地的，取得的是財政票據(jù)，不能抵扣進(jìn)項稅額，開發(fā)出的房地產(chǎn)對外銷售，采用一般計稅方法時，國家為了彌補(bǔ)納稅人購進(jìn)土地時不能抵扣進(jìn)項稅額的損失，允許以從銷售收入中扣除地價款后的差額來計算銷項稅額。故要扣除支付的地價款。

每個努力學(xué)習(xí)的小天使都會有收獲的，加油！

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