二、物業(yè)管理企業(yè)會計核算的特點

　　由于物業(yè)管理企業(yè)是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展出來的一個新興的行業(yè)，其會計核算主要依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》，在此基礎上按照《企業(yè)會計制度》、《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》、《物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定(試行)》的規(guī)定，進行會計核算。

　　物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權人的委托，對居住小區(qū)房屋建筑物及其附屬設施設備等公用財產(chǎn)及公共事務進行管理時，應根據(jù)不同情況分別進行會計處理：物業(yè)產(chǎn)權人作為投資的資產(chǎn)，借記“固定資產(chǎn)”等科目，貸記“實收資本”科目;業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托代管的資產(chǎn)，應根據(jù)委托協(xié)議建立“委托管理資產(chǎn)會計備查賬簿”，詳細登記物業(yè)產(chǎn)權人委托的財產(chǎn)數(shù)量、金額等內(nèi)容。

　　物業(yè)管理企業(yè)收到代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金時，借記“現(xiàn)金”或“銀行存款”科目，貸記“代管基金”科目。收到代管基金的銀行存款利息時，經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人認可后轉入代管基金滾存使用，借記“銀行存款”科目，貸記“代管基金”科目。本企業(yè)承接房屋共用部位、共用設施設備大修、更新、改造工程的，實際發(fā)生工程支出時，借記“在建工程——物業(yè)工程”科目，貸記“銀行存款”、“庫存商品或庫存材料”等科目;工程完工，經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人驗收，借記“代管基金”科目，貸記“主營業(yè)務收入——物業(yè)大修收入”科目;同時，結轉完工工程成本時，借記“主營業(yè)務成本——物業(yè)大修成本”科目，貸記“在建工程——物業(yè)工程”科目。外單位承接大修、更新、改造工程的，工程經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人同意付款時，借記“代管基金”科目，貸記“銀行存款”科目。

　　物業(yè)管理企業(yè)有償使用產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的商業(yè)用房和共用設施設備，支付各種使用費用時，應按受益對象，借記“主營業(yè)務成本”、“管理費用”等科目，貸記“代管基金”科目。

　　物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動取得各項收入時，借記“銀行存款”、“現(xiàn)金”、“應收賬款”等科目，貸記“主營業(yè)務收入”、“其他業(yè)務收入”科目及“物業(yè)管理收入”、“物業(yè)經(jīng)營收入”、“物業(yè)大修收入”等明細科目。在每個會計期間結束時，應按稅法規(guī)定計算應納稅金，借記“主營業(yè)務稅金及附加”科目，貸記“應交稅金”、“其他應交款”等科目;交納稅金時，借記“應交稅金”科目，貸記“銀行存款”科目。

　　物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理活動，為業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供維修、管理和服務過程中發(fā)生的各項支出，按照國家規(guī)定計人成本、費用。在物業(yè)管理活動中發(fā)生的直接人工費、直接材料費和間接費用等，應借記“營業(yè)成本”、“營業(yè)間接費用”等科目，貸記“應付工資”、“庫存商品”等科目;計入“營業(yè)間接費用”科目的間接費用，期末應采取一定的分配方法，計入“營業(yè)成本”科目。在管理和服務過程中發(fā)生的各種期間費用，借記“管理費用”等科目，貸記“銀行存款”、“庫存商品”、“應付工資”等科目。

　　物業(yè)管理企業(yè)應于每個會計期間結束時進行財務成果核算，將各項收入結轉到本年利潤，借記“主營業(yè)務收入”、“其他業(yè)務收入”、“投資收益”、“營業(yè)外收入”等科目，貸記“本年利潤”科目;將各項支出結轉到本年利潤，借記“本年利潤”科目，貸記“主營業(yè)務成本”、“主營業(yè)務稅金及附加”、“營業(yè)成本”、“其他業(yè)務支出”、“管理費用”、“財務費用”、“營業(yè)外支出”等科目。計算出會計期間的利潤總額，計算出應納所得稅時，借記“所得稅”科目，貸記“應交稅金”科目;結轉所得稅時，借記“本年利潤”科目，貸記“所得稅”科目;交納所得稅時，借記“應交稅金”科目，貸記“銀行存款”科目。

　　物業(yè)管理企業(yè)應于每個會計期間結束時，根據(jù)會計賬簿記錄編制財務會計報告。財務會計報告應報送業(yè)主委員會、物業(yè)產(chǎn)權人及其他有關部門。

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