轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅計算公式

一、非房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購進轉(zhuǎn)讓

1.簡易計稅

預(yù)繳稅額=（含稅收入-購進價款）/（1+5%）*5%，

應(yīng)納稅額=（含稅收入-購進價款）/（1+5%）*5%-預(yù)繳稅額。

2.一般計稅

預(yù)繳稅額=（含稅收入-購進價款）/（1+5%）*5%，

增值稅專用發(fā)票是由國家稅務(wù)總局監(jiān)制設(shè)計印制的，只限于增值稅一般納稅人領(lǐng)購使用的，既作為納稅人反映經(jīng)濟活動中的重要會計憑證又是兼記銷貨方納稅義務(wù)和購貨方進項稅額的合法證明;是增值稅計算和管理中重要的決定性的合法的專用發(fā)票。

增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)、應(yīng)稅行為）在流轉(zhuǎn)過程中實現(xiàn)的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。按照我國現(xiàn)行增值稅制度的規(guī)定，在我國境內(nèi)銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)以及進口貨物的企業(yè)、單位和個人為增值稅的納稅人。 其中，“服務(wù)”是指提供交通運輸服務(wù)、郵政服務(wù)、電信服務(wù)、建筑服務(wù)、金融服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)。 根據(jù)經(jīng)營規(guī)模大小及會計核算水平的健全程度，增值稅納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。計算增值稅的方法分為一般計稅方法和簡易計稅方法。

增值稅額的計算公式

1、一般計稅方法

當(dāng)期應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期準(zhǔn)予抵扣的進項稅額

當(dāng)期銷項稅額=不含增值稅銷售額×適用稅率=含增值稅銷售額÷（1+適用稅率）×適用稅率

例題：從某境外公司承租儀器一臺，支付租金（含增值稅）169.5萬元人民幣，扣繳稅款并取得完稅憑證。該境外公司所屬國未與我國簽訂稅收協(xié)定，且未在我國設(shè)有經(jīng)營機構(gòu)，也未派人前來我國。計算業(yè)務(wù)應(yīng)扣繳的增值稅。

增值稅專用發(fā)票丟失處理

丟失抵扣聯(lián)

增值稅一般納稅人丟失已開具增值稅專用發(fā)票的抵扣聯(lián)，如果丟失前已認(rèn)證相符的，可使用增值稅專用發(fā)票的發(fā)票聯(lián)復(fù)印件留存?zhèn)洳椋?/p>

如果丟失前未認(rèn)證的，可使用增值稅專用發(fā)票的發(fā)票聯(lián)認(rèn)證，增值稅專用發(fā)票的發(fā)票聯(lián)復(fù)印件留存?zhèn)洳椤?/p>

丟失發(fā)票聯(lián)

增值稅一般納稅人丟失已開具增值稅專用發(fā)票的發(fā)票聯(lián)，可將增值稅專用發(fā)票的抵扣聯(lián)作為記賬憑證，增值稅專用發(fā)票的抵扣聯(lián)復(fù)印件留存?zhèn)洳椤?/p>

丟失發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)

增值稅專用發(fā)票的開具要求

項目齊全，與實際交易相符;

字跡清楚，不得壓線、錯格;

發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)加蓋發(fā)票專用章;

按照增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時間開具。

不符合上列要求的增值稅專用發(fā)票，購買方有權(quán)拒收。

發(fā)票開具的基本要求

增值稅專用發(fā)票認(rèn)證抵扣期限是在開具之日起180日內(nèi)到稅務(wù)機關(guān)辦理認(rèn)證。認(rèn)證通過后，非納稅輔導(dǎo)期管理的一般納稅人，應(yīng)在認(rèn)證通過的次月申報期內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)申報抵扣進項稅額;納稅輔導(dǎo)期管理的一般納稅人，應(yīng)當(dāng)在交叉稽核比對無誤后，方可抵扣進項稅額。

一般納稅人發(fā)生真實交易但由于客觀原因造成增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進口增值稅專用繳款書等扣稅憑證逾期的，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核、逐級上報，由國家稅務(wù)總局認(rèn)證、稽核比對后，對比對相符的增值稅扣稅憑證，允許納稅人繼續(xù)抵扣其進項稅額。一般納稅人由于除客觀原因以外的其他原因造成增值稅扣稅憑證逾期的，逾期未認(rèn)證或申請比對的，其進項稅額不予抵扣。

一般納稅人取得的增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進口增值稅專用繳款書等扣稅憑證已認(rèn)證或已采集上報信息但未按照規(guī)定期限申報抵扣;實行納稅輔導(dǎo)期管理的增值稅一般納稅人取得的增值稅扣稅憑證稽核比對結(jié)果相符但未按規(guī)定期限申報抵扣，屬于發(fā)生真實交易且符合規(guī)定的客觀原因的，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核，允許納稅人繼續(xù)申報抵扣其進項稅額。一般納稅人除客觀原因規(guī)定以外的其他原因造成增值稅扣稅憑證未按期申報抵扣的，其進項稅額不予抵扣。

增值稅專用發(fā)票的審核

①審核納稅人購進貨物、接受應(yīng)稅勞務(wù)或應(yīng)稅服務(wù)取得增值稅專用發(fā)票的發(fā)票聯(lián)、抵扣聯(lián)的記載內(nèi)容是否一致;

②審核納稅人購進貨物是否與購貨方的生產(chǎn)、經(jīng)營相關(guān)。

一般納稅人，處理廢舊物資和處理廢舊設(shè)備等增值稅率是一樣的，都是13%，小規(guī)模納稅人，處理廢舊物資和處理廢舊設(shè)備等增值稅率是一樣的，都是3%。

納稅人銷售或者進口貨物，稅率為13%。

納稅人銷售或者進口下列貨物，稅率為9%：糧食、食用植物油、自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、天然氣、沼氣、圖書、報紙、雜志、飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機以及國務(wù)院規(guī)定的其他貨物。

納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務(wù)院另有規(guī)定的除外。

納稅人提供加工、修理、修配勞務(wù)稅率為13%。納稅人兼營不同稅率的貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)。

廢舊物資處置價格定價的稅收風(fēng)險

物資作為廢舊物資處置時價格一般很低，處置時的增值稅按處置時價格計算增值稅，其進項稅額正常抵扣，很容易出現(xiàn)增值稅倒掛的情形。

1.申請

申請人在網(wǎng)上或者現(xiàn)場提出申請并提交相關(guān)資料。

2.受理

受理部門接受申請人提交的申請材料，核對資料是否符合法定形式、填寫內(nèi)容是否完整，符合的即時受理。申請材料存在可以當(dāng)場更正的，應(yīng)當(dāng)一次性告知申請人更正。申請材料不齊全或不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場制作《補正稅務(wù)行政許可材料告知書》，一次性告知申請人需要補正的材料。申請材料齊全、符合法定形式，應(yīng)當(dāng)制作《稅務(wù)行政許可受理通知書》送達(dá)申請人。

3.審查與決定

決定部門應(yīng)對受理部門移交的申請材料的合法性、完整性進行審核。對申請人符合申請條件的，決定部門應(yīng)在辦理時限內(nèi)完成審查，制作《準(zhǔn)予稅務(wù)行政許可決定書》。不符合的，制作《不予稅務(wù)行政許可決定書》，說明理由，并告知申請人享有依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟的權(quán)利。

4.送達(dá)