國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式有：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指土地使用者向國(guó)家交付土地使用權(quán)出讓費(fèi)用，國(guó)家將土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓予以土地使用者的行為。

國(guó)有土地使用權(quán)的出讓使用是有期限的，其專業(yè)性也較強(qiáng)，因此在出讓過(guò)程中出讓方和受讓方須注意相關(guān)事項(xiàng)，避免產(chǎn)生糾紛和訴訟。

一、國(guó)有土地的權(quán)屬調(diào)查

出讓合同簽訂之前，要對(duì)出讓方的出讓主體資格進(jìn)行核實(shí)，確認(rèn)出讓方有資產(chǎn)處分權(quán)。

二、土地出讓須符合政府規(guī)劃

國(guó)有土地使用權(quán)出讓的，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，否則會(huì)出現(xiàn)出讓行為因違反政策無(wú)效等情形。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓要交契稅的。

土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓：承受人繳納契稅（不得因減免土地出讓金而減免契稅）。

土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓（不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移）：承受人繳納契稅（不得因減免土地出讓金而減免契稅）。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

《土地法》關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)收回的規(guī)定：

第五十八條 有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅稅率：3%-5%的幅度比例稅率。

契稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率

契稅的計(jì)稅依據(jù)

國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣：成交價(jià)格。

土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與：由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。

土地使用權(quán)交換、房屋交換：所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額。交換價(jià)格相等時(shí)，免征契稅。不等時(shí)，由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅。

土地使用權(quán)攤銷會(huì)計(jì)分錄：

借：生產(chǎn)成本(用于產(chǎn)品生產(chǎn)的無(wú)形資產(chǎn))

管理費(fèi)用(管理用的無(wú)形資產(chǎn))

其他業(yè)務(wù)成本(出租的無(wú)形資產(chǎn))

貸：累計(jì)攤銷

使用壽命有限的無(wú)形資產(chǎn)需要在估計(jì)使用壽命內(nèi)采用系統(tǒng)合理的方法進(jìn)行攤銷，對(duì)于使用壽命不確定的無(wú)形資產(chǎn)則不需要攤銷，但至少于每一會(huì)計(jì)期末進(jìn)行減值測(cè)試。

無(wú)形資產(chǎn)攤銷方法，應(yīng)當(dāng)能夠反映與該項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的預(yù)期實(shí)現(xiàn)方式。包括直線法和生產(chǎn)總量法等。無(wú)法可靠確定其預(yù)期實(shí)現(xiàn)方式的，一般應(yīng)當(dāng)采用直線法攤銷。

根據(jù)我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;倉(cāng)儲(chǔ)用地50年;綜合或者其他用地50年。

土地使用年限是指對(duì)合法取得的土地所享有的使用年限。住宅的土地使用年限為70年，自取得該地的土地使用權(quán)之時(shí)算起。

土地使用權(quán)包括對(duì)土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。

土地使用權(quán)年限是指對(duì)依法取得的土地享有的土地使用的年限。

企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)。土地使用權(quán)用于自行開(kāi)發(fā)建造廠房等地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷和提取折舊。

但下列情況除外：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。

企業(yè)外購(gòu)房屋建筑物所支付的價(jià)款應(yīng)當(dāng)按照合理的方法在地上建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配;難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)處理。

土地使用權(quán)，是指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個(gè)人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對(duì)國(guó)有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。土地使用權(quán)是外延比較大的概念，這里的土地包括農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地的使用權(quán)。

土地使用權(quán)的處理

1、土地使用權(quán)用于自行開(kāi)發(fā)建造廠房等自用地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算其成本，而仍作為無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物的，其相關(guān)的土地使用權(quán)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。

3、企業(yè)外購(gòu)房屋建筑物所支付的價(jià)款中包括土地使用權(quán)以及建筑物的價(jià)值的，一般應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)際支付的價(jià)款按照合理的方法(例如，公允價(jià)值相對(duì)比例)在土地使用權(quán)和地上建筑物之間進(jìn)行分配；確實(shí)無(wú)法在土地使用權(quán)和地上建筑物之間進(jìn)行合理分配的，才全部作為固定資產(chǎn)核算。