城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅義務人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。(1)基本計算公式：全年應納稅額=實際占用應稅土地面積(平方米)×適用稅額;(2)單獨建造的地下建筑用地的稅額計算公式：全年應納稅額=證書確認應稅土地面積或地下建筑物垂直投影面積(平方米)×適用稅額×50%。

一、計稅依據(jù)具體規(guī)定

納稅義務人實際占用土地面積，按下列方法確定：

(1)凡由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定的面積為準。

(2)尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準。

(3)尚未核發(fā)土地使用證書的，應由納稅人據(jù)實申報土地面積，據(jù)以納稅，等到核發(fā)土地使用證書以后再作調(diào)整。

(4)對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認的土地面積計算應征稅款;未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。

建設(shè)用地使用權(quán)和土地使用權(quán)的區(qū)別：

1.概念不同

建設(shè)用地使用權(quán)是指自然人、法人或非法人組織依法對國家所有的土地享有的建造并保有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的用益物權(quán)。集體建設(shè)用地使用權(quán)是指農(nóng)民集體和個人進行非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)依法使用集體所有的土地的權(quán)利，主要區(qū)別是使用權(quán)的目的、方式不同。

土地使用權(quán)是指國家機關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。國有土地使用權(quán)出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費用，國家將土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓予以土地使用者的行為。

2.主體不同

建設(shè)用地使用權(quán)是國家的土地之上的物權(quán)，使用集體土地來進行建設(shè)的，而國有土地權(quán)的主體則是政府。

3.目的不同

國有土地使用權(quán)出讓最高年限：

　　根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

　　居住用地70年；

　　工業(yè)用地50年；

　　教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

　　商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

　　綜合或者其他用地50年。

國有土地使用權(quán)出讓方式有：協(xié)議、招標、拍賣。

國有土地使用權(quán)出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費用，國家將土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓予以土地使用者的行為。

國有土地使用權(quán)的出讓使用是有期限的，其專業(yè)性也較強，因此在出讓過程中出讓方和受讓方須注意相關(guān)事項，避免產(chǎn)生糾紛和訴訟。

一、國有土地的權(quán)屬調(diào)查

出讓合同簽訂之前，要對出讓方的出讓主體資格進行核實，確認出讓方有資產(chǎn)處分權(quán)。

二、土地出讓須符合政府規(guī)劃

國有土地使用權(quán)出讓的，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計劃，否則會出現(xiàn)出讓行為因違反政策無效等情形。

國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的區(qū)別

出讓國有土地使用權(quán)，是國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，土地使用者取得土地的使用權(quán)后，要向國家支付土地使用權(quán)出讓金，屬于土地買賣的一級市場。轉(zhuǎn)讓方是國家（國家對自己征稅沒有意義），受讓方是土地使用者，所以不需要繳納土地增值稅，但是受讓方要繳納契稅。

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，是指土地使用者取得使用權(quán)后，再將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的行為，屬于土地買賣的二級市場。國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方要繳納土地增值稅，受讓方要繳納契稅。

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契稅的計稅依據(jù)

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅稅率：3%-5%的幅度比例稅率。

契稅應納稅額的計算

應納稅額=計稅依據(jù)×稅率

契稅的計稅依據(jù)

國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣：成交價格。

土地使用權(quán)贈與、房屋贈與：由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。

土地使用權(quán)交換、房屋交換：所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。交換價格相等時，免征契稅。不等時，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟利益的一方繳納契稅。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓增值稅稅率為9%。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

國有土地使用權(quán)的獲得方式有兩種：出讓和劃撥。

1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓時應符合下列條件：

(1) 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。

出資形式是土地使用權(quán)的制度：出資人以“劃撥”的土地使用權(quán)或者設(shè)定權(quán)利負擔(如設(shè)定了抵押擔保)的土地使用權(quán)出資，公司、其他股東或者公司債權(quán)人主張認定該出資人未履行出資義務的，人民法院應當責令當事人在指定的合理期間內(nèi)辦理土地變更手續(xù)或者解除權(quán)利負擔;逾期未辦理或者未解除的，人民法院應當認定出資人未依法全面履行出資義務。

出資形式事后貶值的制度是出資人以符合法定條件的非貨幣財產(chǎn)出資后，因市場變化或者其他客觀因素導致出資財產(chǎn)貶值，公司、其他股東或者公司債權(quán)人請求該出資人承擔補足出資責任的，人民法院不予支持;當事人另有約定的除外。

出資形式未依法評估的制度是出資人以非貨幣財產(chǎn)出資，未依法評估作價，公司、其他股東或者公司債權(quán)人請求認定出資人未履行出資義務的，人民法院應當委托具有合法資格的評估機構(gòu)對該財產(chǎn)評估作價。評估確定的價額顯著低于公司章程所定價額的，人民法院應當認定出資人未依法全面履行出資義務。

股東出資形式基本規(guī)定：

股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資。