注會經(jīng)濟(jì)法考點(diǎn)解讀：基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動規(guī)則

來源：東奧會計(jì)在線責(zé)編：魚羊2018-07-23 17:25:10

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本次注冊會計(jì)師考點(diǎn)解讀我們一起來關(guān)注基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動規(guī)則。物權(quán)變動，是指物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅。

物權(quán)變動的類型主要包括，基于法律行為的物權(quán)變動與非基于法律行為的物權(quán)變動。

之前，我們已經(jīng)了解過了關(guān)于動產(chǎn)的相關(guān)規(guī)則，今天我們主要來說一下基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動規(guī)則。

基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動規(guī)則

一、一般規(guī)則

法律行為有效+有相應(yīng)的處分權(quán)+登記(公示要件)。我們來詳細(xì)說明一下這個規(guī)則：

1. 法律行為有效：我們現(xiàn)在是在法律行為的框架下討論不動產(chǎn)物權(quán)變動，因此首先要求相應(yīng)的法律行為成立并生效。

2.行為人需要有相應(yīng)的處分權(quán)：在此物權(quán)變動的通道中，要求行為人系有權(quán)處分，而不能是無權(quán)處分，很多童鞋會問，如果行為人沒有處分權(quán)呢?

如果行為人沒有相應(yīng)處分權(quán)，此時我們需要看行為人以誰的名義實(shí)施了相關(guān)行為，如果行為人以自己的名義實(shí)施了相關(guān)行為，在符合善意取得的其他構(gòu)成要件的情形下，適用善意取得制度;如果行為人以他人的名義實(shí)施了相關(guān)行為，在符合無權(quán)代理的其他構(gòu)成要件的情形下，適用無權(quán)代理規(guī)則。這就是我們所說的：龍生九子，各不相同，而民法有各種制度，各司其職!

3.登記(公示要件)：

由于物權(quán)為絕對權(quán)、對世權(quán)，其義務(wù)人系除權(quán)利人之外的一切人。所以對于這么強(qiáng)大的權(quán)利，其變動需要公示，即公告世人，物權(quán)發(fā)生何變化，從而為義務(wù)人履行其義務(wù)做好準(zhǔn)備。

關(guān)于登記，需要強(qiáng)調(diào)以下幾點(diǎn)：

(1)登記事項(xiàng)自記載于不動產(chǎn)登記簿時完成登記。相關(guān)登記事項(xiàng)以不動產(chǎn)登記簿的記載為準(zhǔn)，而不以房產(chǎn)證為準(zhǔn)。

(2)不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的縣級人民政府確定的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理。

二、特殊規(guī)則

特殊規(guī)則之所以特殊，在于物權(quán)變動無須登記。

1.土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立

土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立只需要相關(guān)合同有效與有權(quán)處分，無須進(jìn)行登記，即使未經(jīng)登記，依然可以對抗第三人。

2. 土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓

土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓需要相關(guān)合同有效與有權(quán)處分，無須進(jìn)行登記，但是未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人!

3.地役權(quán)的設(shè)立

地役權(quán)的設(shè)立只需要相關(guān)合同有效與有權(quán)處分，無須進(jìn)行登記，但是未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人!

以上內(nèi)容，就是關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變動的相關(guān)規(guī)則?？偟脑瓌t就是，相關(guān)合同有效與有權(quán)處分，以登記為原則，不登記為例外。其實(shí)，你發(fā)現(xiàn)，很簡單是吧！注會準(zhǔn)考證打印入口將于8月6日開通，請大家做好準(zhǔn)備及時打印。

文/東奧撰稿人Louie

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