注會說：企業(yè)減租、免租如何進行會計處理？

來源：東奧會計在線責編：yulinjun2020-07-17 11:17:26

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企業(yè)減租免租減免租金確認融資經(jīng)營租賃

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受到疫情影響，各行各業(yè)都受到了較大的經(jīng)濟沖擊，雖然眼下的日子略顯艱難，但好在大家的心是連在一起的，為了幫助大家共渡難關(guān)，各地都陸續(xù)推出了減免的政策，有些地區(qū)為文旅企業(yè)減免稅款；有些地區(qū)給出租車司機發(fā)放補貼，減免份子錢；而對于涉及最廣泛的實體經(jīng)濟，國家也鼓勵業(yè)主為業(yè)戶減免房租，目前，已經(jīng)有不少商場和個體業(yè)主都已經(jīng)開始這樣做了。本期注會說，我們就來聊一聊免租后我們要如何入賬？

注會說：企業(yè)減租、免租如何進行會計處理？

最近小喬臉上終于露出了笑容，因為房東給她發(fā)消息說免了她3個月的租金，并且如果3個月后仍然受到疫情影響，生意未見好轉(zhuǎn)的話，還可以延遲支付租金。

房東給減免了租金，真是雪中送炭

看你這么開心，我忍不住想考考你，減免的租金要如何確認和計量？

這個我當然知道，財政部最近發(fā)布了關(guān)于印發(fā)《新冠肺炎疫情相關(guān)租金減讓會計處理規(guī)定》的通知，說是滿足條件的可以按照會計準則進行處理。

按照會計準則怎么執(zhí)行??？

……

對于經(jīng)營租賃，和以前一樣將原合同租金計入相關(guān)資產(chǎn)成本或費用的，應當將減免的租金作為或有租金，在減免期間沖減“制造費用”、“管理費用”、“銷售費用”等科目；對于融資租賃，和以前一樣將未確認融資費用確認為當期融資費用，和原來一樣正常進行計提和后續(xù)計量。發(fā)生房租減免的，將減免的租金作為或有租金，在真正減租時沖減“制造費用”、“管理費用”、“銷售費用”等科目，并相應調(diào)整長期應付款，按照減讓前折現(xiàn)率折現(xiàn)計入當期損益的，還應調(diào)整未確認融資費用。

那延期支付呢？

延期支付租金的，經(jīng)營租賃在實際支付時沖減前期確認的租賃負債；融資租賃在實際支付時沖減前期確認的長期應付款。

那要是之前采用的是簡化方法處理要怎么辦？

采用簡化處理的短期租賃，發(fā)生租金減免的，承租人應當將減免的租金作為可變租賃付款額在減免期間沖減相關(guān)資產(chǎn)成本或費用；延期支付租金的，承租人應當在原支付期間將應支付的租金確認為應付款項，在實際支付時沖減前期確認的應付款項。

注意：

要同時滿足以下條件可以按照會計準則進行處理：

1.減讓后的租賃對價較減讓前減少或基本不變，其中，租賃對價未折現(xiàn)或按減讓前折現(xiàn)率折現(xiàn)均可；

2.減讓僅針對2021年6月30日前的應付租賃付款額，2021年6月30日后應付租賃付款額增加不影響滿足該條件，2021年6月30日后應付租賃付款額減少不滿足該條件；

3.綜合考慮定性和定量因素后認定租賃的其他條款和條件無重大變化。

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融資租賃和經(jīng)營租賃

準則規(guī)定，出租人應當在租賃開始日將租賃分為融資租賃和經(jīng)營租賃。

一項租賃屬于融資租賃還是經(jīng)營租賃取決于交易的實質(zhì)，而不是合同的形式。如果一項租賃實質(zhì)上轉(zhuǎn)移了與租賃資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的幾乎全部風險和報酬，出租人應當將該項租賃分類為融資租賃，將除融資租賃以外的其他租賃分類為經(jīng)營租賃。

融資租賃的分類標準

1.在租賃期屆滿時，租賃資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人。

2.承租人有購買租賃資產(chǎn)的選擇權(quán)，所訂立的購買價款預計將遠低于行使選擇權(quán)時租賃資產(chǎn)的公允價值，因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將行使該選擇權(quán)。

3.資產(chǎn)的所有權(quán)雖然不轉(zhuǎn)移，但租賃期占租賃資產(chǎn)使用壽命(75%以上)的大部分。

4.在租賃開始日，租賃收款額的現(xiàn)值(90%以上)幾乎相當于租賃資產(chǎn)的公允價值。

5.租賃資產(chǎn)性質(zhì)特殊，如果不做較大改造，只有承租人才能使用。

出租人對經(jīng)營租賃的會計處理

項目	會計處理
租金的處理	在租賃期內(nèi)各個期間，出租人應采用直線法或者其他系統(tǒng)合理的方法將經(jīng)營租賃的租賃收款額確認為租金收入。如果其他系統(tǒng)合理的方法能夠更好地反映因使用租賃資產(chǎn)所產(chǎn)生經(jīng)濟利益的消耗模式的，則出租人應采用該方法
出租人對經(jīng)營租賃提供激勵措施	出租人提供免租期的，出租人應將租金總額在不扣除免租期的整個租賃期內(nèi)，按直線法或其他合理的方法進行分配，免租期內(nèi)應當確認租金收入。出租人承擔了承租人某些費用的，出租人應將該費用自租金收入總額中扣除，按扣除后的租金收入余額在租賃期內(nèi)進行分配
初始直接費用	出租人發(fā)生的與經(jīng)營租賃有關(guān)的初始直接費用應當資本化至租賃標的資產(chǎn)的成本，在租賃期內(nèi)按照與租金收入相同的確認基礎(chǔ)分期計入當期損益
折舊和減值	對于經(jīng)營租賃資產(chǎn)中的固定資產(chǎn)，出租人應當采用類似資產(chǎn)的折舊政策計提折舊；對于其他經(jīng)營租賃資產(chǎn)，應當根據(jù)該資產(chǎn)適用的企業(yè)會計準則，采用系統(tǒng)合理的方法進行攤銷。出租人應當按照《企業(yè)會計準則第8號——資產(chǎn)減值》的規(guī)定，確定經(jīng)營租賃資產(chǎn)是否發(fā)生減值，并對已識別的減值損失進行會計處理
可變租賃付款額	出租人取得的與經(jīng)營租賃有關(guān)的可變租賃付款額，如果是與指數(shù)或比率掛鉤的，應在租賃期開始日計入租賃收款額；除此之外的，應當在實際發(fā)生時計入當期損益
經(jīng)營租賃的變更	經(jīng)營租賃發(fā)生變更的，出租人應自變更生效日開始，將其作為一項新的租賃進行會計處理，與變更前租賃有關(guān)的預收或應收租賃收款額視為新租賃的收款額